다른 주택이 없는 다가구상가 주택의 경우 주택 임대소득을 신고해야 하나요?

다가구상가 주택이라도 다른 주택이 없고, 그 주택에서 발생하는 임대소득이 비과세 요건을 충족하면 신고 의무가 없을 수 있습니다. 다만 월세 수입이 있는지, 보증금이 있는지, 기준시가가 12억 원을 넘는지, 주거용인지 사업용인지에 따라 과세 여부가 달라지므로 현재 상황만으로는 단정하기 어렵습니다.

비과세가 가능한 경우

• 1주택 보유로 보는 경우, 국내 기준시가 12억 원 이하 주택의 월세 수입은 비과세입니다.
• 1주택이면 보증금·전세금에 대한 간주임대료도 과세 대상이 아닙니다.
• 다가구주택은 원칙적으로 1개의 주택으로 봅니다(구분 등기된 경우는 각각 1개 주택으로 계산).

과세될 수 있는 경우

• 기준시가 12억 원 초과 국내 주택에서 월세 수입이 있으면 1주택이어도 과세됩니다.
• 국외 소재 주택의 월세 수입도 1주택이면 과세됩니다.
• 주택과 사업용 건물이 함께 있는 겸용주택은 주택 부분 면적이 사업용 건물 부분보다 큰 경우에만 전부를 주택으로 봅니다. 주택 부분 면적이 같거나 작으면 사업용 건물 부분은 주택으로 보지 않습니다.
• 오피스텔 등을 임대할 때 임차인이 항상 주거용으로 사용하면 주택임대소득에 해당할 수 있습니다.

신고·등록 관련 실무 포인트

• 주택임대업은 부가가치세 면세사업이라 부가세 신고의무는 없지만, 사업자등록 의무와 사업장 현황신고 의무가 있습니다.
• 임대사업을 시작한 날부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서에 사업자등록을 해야 하며, 2020년 귀속분부터 미등록 가산세(사업개시일부터 등록 신청 직전일까지의 주택임대 수입금액의 0.2%)가 부과될 수 있습니다.
• 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하이면 종합과세(6~45%)와 분리과세(14%) 중 선택할 수 있고, 2천만 원 초과이면 다른 종합소득과 합산해 종합과세해야 합니다.

확인이 필요한 부분

• 다가구상가 주택에서 월세 수입이 있는지, 보증금만 있는지
• 기준시가(공시가격)가 12억 원을 넘는지
• 주택과 사업용 건물 면적 비율, 임차인이 실제 주거용으로 쓰는지
• 부부 합산 주택 수 기준에서 다른 주택이 정말 없는지

위 조건에 따라 비과세인지, 신고·납부 대상인지, 사업자등록이 필요한지가 달라집니다. 현재 보유 주택의 기준시가, 임대 형태(월세/보증금), 겸용 여부, 부부 합산 주택 수를 확인해 보시는 것이 좋습니다.