주택건설사업자의 미분양주택 합산배제 신고 시 분양된 호수가 아니라 미분양 상태인 주택만 신고해야 하나요?

주택건설사업자의 미분양주택 합산배제는 분양되지 않은 미분양 상태인 주택이 대상입니다. 분양된 호수를 넣는 것이 아니라, 오히려 분양계약이 체결되지 않았거나 잔금·소유권이전등기가 끝나지 않아 미분양으로 볼 수 있는 주택이 요건인지 확인해야 합니다.

• 적용 대상: 「종합부동산세법 시행령」 제4조제1항제3호에 따라, 과세기준일 현재 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 자 또는 「건축법」 제11조에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양주택이 대상입니다.
• 미분양의 범위: 과세기준일 이전에 분양계약을 체결했더라도 과세기준일 현재 잔금청산 또는 소유권이전등기가 되지 않은 주택은 미분양주택에 포함될 수 있습니다.
• 적용기간: 해당 주택은 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립한 날부터 5년이 경과하지 않은 주택이어야 하며, 2025년도 과세기준일 현재 일정 기간 경과 여부에 따라 6년 또는 7년으로 보는 경우가 있습니다.
• 건축주·사업자 요건: 사용승인서(준공인가증)상 건축주(시행사)여야 하고, 과세기준일 현재 세무서 사업자등록을 한 자가 건축하여 소유하는 주택이어야 합니다.

따라서 분양된 호수를 신고하는 방식이 아니라, 미분양 상태인지, 건축주·사업자 요건을 충족하는지, 적용기간 요건을 충족하는지를 먼저 확인한 뒤 신고 범위를 맞추는 것이 맞습니다. 다만 실제 신고 대상 주택이 어느 유형에 해당하는지, 과세기준일 현재 잔금·소유권이전 여부나 준공 후 경과기간이 어떻게 되는지에 따라 판단이 달라질 수 있으므로, 대상 주택의 구체적 사실관계로 확인해 보시는 것이 좋습니다.