법인세 신고 시 토지 양도차익 계산 방법은 어떻게 되나요?

법인이 토지를 양도할 때 양도차익은 양도가액에서 양도 당시의 장부가액(세무상 장부가액)을 빼는 방식으로 계산합니다. 다만 이 계산은 어떤 법인세 신고 구조인지에 따라 적용 규정이 달라집니다.

1. 각 사업연도 소득에 대한 법인세 신고 시

• 토지 양도차익은 익금(양도금액)에서 손금(장부가액 등)을 빼는 방식으로 각 사업연도 소득에 포함됩니다.
• 장부가액은 취득가액에서 세무상 감가상각비, 평가차액 등을 가감하여 계산한 양도 당시 세무상 장부가액을 말합니다.
• 법인세법 제41조제1항에 따라 취득가액은 매입자산의 경우 매입가액에 취득세·등록면허세 등 부대비용을 더한 금액이 원칙입니다.

2. 토지 등 양도소득에 대한 법인세 추가 납부 시

• 비사업용 토지, 주택·별장, 조합원입주권·분양권 등 법인세법 제55조의2에서 정한 자산을 양도한 경우, 각 사업연도 소득에 대한 법인세 외에 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 추가로 납부합니다.
• 이때 양도소득은 양도금액에서 양도 당시의 장부가액을 뺀 금액으로 계산합니다.
• 비영리 내국법인이 1990년 12월 31일 이전에 취득한 토지등은 양도금액에서 장부가액과 1991년 1월 1일 현재 「상속세 및 증여세법」에 따라 평가한 가액 중 큰 가액을 뺀 금액으로 할 수 있습니다.
• 2 이상의 토지 등을 양도하는 경우 자산별로 양도소득을 합산하며, 양도차손이 있는 토지 등은 다음 자산의 양도소득에서 순차적으로 차감하여 계산합니다.

3. 양도차익 계산 시 주의할 점

• 양도차익과 양도소득은 구분됩니다. 일반적인 각 사업연도 소득 계산에서는 양도금액에서 장부가액을 빼고, 토지 등 양도소득 추가 과세에서는 양도금액에서 양도 당시 장부가액을 빼는 구조입니다.
• 양도비용은 장부가액에 포함되지 않습니다. 부동산 매매업을 영위하는 법인이 토지 양도 과정에서 지출한 계약서 작성비용, 수수료, 인건비 등은 양도금액에서 차감되지 않습니다.
• 토지와 건물을 함께 양도하여 자산별 가액 구분이 불분명한 경우에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 안분계산합니다. 구분 기장한 가액이 안분계산한 가액과 30% 이상 차이가 나면 가액 구분이 불분명한 때로 봅니다.
• 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지 취득한 자산을 양도하여 발생하는 소득에 대해서는 토지 등 양도소득에 대한 법인세 추가 과세를 적용하지 않습니다.

4. 신고 기한

• 각 사업연도 소득에 대한 법인세는 사업연도 종료일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고해야 합니다.
• 토지 등 양도소득에 대한 법인세는 각 사업연도 소득에 대한 법인세에 추가하여 납부하며, 해당 사업연도에 결손금이 발생하거나 이월결손금 잔액이 있어도 추가 납부 의무가 있습니다.

계산의 출발점은 양도가액과 양도 당시 장부가액을 정확히 확정하는 것이며, 취득가액 산정, 감가상각비 반영, 토지와 건물의 안분, 비과세·적용제외 요건 등은 개별 사정에 따라 달라질 수 있습니다.