건축 중인 건축물로 인정받기 위한 실제 공사 착수의 기준은 무엇인가요?

건축 중인 건축물로 인정받으려면 과세기준일 현재 건축허가를 받거나 건축신고를 한 뒤 착공신고서를 제출하고, 실제로 건축공사에 착수한 상태여야 합니다. 단순히 착공신고만 했거나 철거·벌목·부지조성·울타리 가설·진입로 개설 같은 준비행위만 한 경우는 건축 중인 건축물로 보지 않습니다.

실무와 판례에서 공사 착수 여부는 터파기 등 본격적인 굴착·축조 공사가 시작되었는지를 기준으로 판단하며, 최근 판례는 그 전제가 되는 규준틀 설치 작업이 과세기준일 전에 이루어졌다면 그때부터 굴착·축조 공사에 착수한 것으로 볼 수 있다고 봅니다. 다만 가설휀스나 가설방음벽 설치처럼 공사 준비 단계에 그친 경우는 착공으로 인정되지 않습니다.

또한 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우에는 건축 중인 건축물의 범위에서 제외됩니다. 여기서 정당한 사유는 법령에 따른 금지·제한처럼 당사자가 마음대로 할 수 없는 사정을 말하며, 단순히 내부 사정으로 변경허가를 받느라 지연된 것만으로는 인정되기 어렵습니다.

정리하면, 건축 중인 건축물로 보려면 ① 허가·신고, ② 착공신고, ③ 실제 공사 착수(최소한 터파기 또는 그 전제가 되는 규준틀 설치 등), ④ 정당한 사유 없는 6개월 이상 중단이 없을 것이라는 요건이 함께 갖춰져야 합니다. 과세기준일(재산세 기준 6월 1일) 현재 이 상태를 충족하는지가 핵심이며, 착공신고서가 과세기준일 이후에 제출되었다면 그 날 기준으로는 공사에 착수한 것으로 보기 어렵습니다.