합산배제 신고 시 건축허가와 사업계획승인은 어떤 차이가 있나요?

종합부동산세 합산배제에서 건축허가와 사업계획승인은 대상 주택의 규모·절차·적용 법령이 다른 구분입니다. 핵심은 30세대 이상인지 여부로 갈립니다.

1. 사업계획승인 대상(주택법)

• 「주택법」에 따른 사업계획승인을 받는 경우로, 일반적으로 30세대 이상 주택건설사업이 여기에 해당합니다.
• 주택건설사업자가 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 미분양 상태로 소유·임대하는 주택은 합산배제 대상이 될 수 있습니다.
• 다만 사업계획승인을 5년 이내에 받는 것을 전제로 토지에 대한 합산배제 특례가 적용되는 경우가 있고, 건축허가만 받는 토지는 이 특례 대상이 아닙니다.

2. 건축허가 대상(건축법)

• 「건축법」 제11조에 따른 허가를 받는 경우로, 30세대 미만 등 사업계획승인 대상이 아닌 소규모 주택 신축이 주로 여기에 해당합니다.
• 주택신축판매업자 등이 건축허가를 받아 건축해 소유한 미분양주택도 합산배제 대상이 될 수 있으나, 과거에는 건축허가 대상 주택에 별도 거주 요건 등이 붙어 있다가 삭제된 이력이 있습니다.
• 즉 건축허가 대상이라고 해서 무조건 배제되는 것은 아니고, 사업자등록·건축주 요건·미분양 요건·적용기간 요건을 함께 충족해야 합니다.

3. 실무에서 헷갈리기 쉬운 점

• 두 절차는 허가권자가 다를 수 있고, 의제·서류·심사 기준도 달라서 같은 “건축해서 소유하는 미분양주택”이라도 어느 절차로 진행했는지에 따라 합산배제 적용 방식이 달라집니다.
• 합산배제는 건축허가/사업계획승인 중 하나만 선택하면 끝나는 문제가 아니라, 해당 주택이 어느 유형에 속하는지와 각 호의 요건(규모·공시가격·임대기간·임대료 증가율·사업자등록·신고 등)을 각각 충족하는지가 중요합니다.

정리하면, 사업계획승인은 주로 30세대 이상 주택건설사업 절차이고, 건축허가는 그 외 소규모 주택 신축 절차라는 차이가 있으며, 합산배제 판단에서는 이 구분에 따라 적용 요건과 대상 범위가 달라집니다.