건축물대장상 존재하지 않는 건물을 임차할 때 보증금 보호를 위해 확정일자를 받아야 하나요?

건축물대장상 존재하지 않는 건물이라도 실제 용도에 따라 임대차보호법의 적용을 받을 수 있다면, 보증금 보호를 위해 확정일자를 받는 것이 바람직합니다. 다만 확정일자가 보증금 보호에 도움이 되는지는 건물의 용도(주거용인지 영업용인지)와 각 법률이 정한 요건 충족 여부에 따라 달라집니다.

1. 확정일자를 받는 실익은 우선변제권 확보에 있습니다.

• 주택임대차는 임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 뒤 임대차계약증서에 확정일자를 갖추면, 경매나 공매 시 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 생길 수 있습니다.
• 상가건물 임대차는 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 마친 뒤 관할 세무서장이 부여한 확정일자를 갖추면, 경매나 공매 시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 생길 수 있습니다.

2. 건축물대장상 존재하지 않는 공간이라고 해서 확정일자 자체가 불가능한 것은 아닙니다.

• 주택임대차의 확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소, 공증인 등이 부여할 수 있습니다.
• 상가건물 임대차의 확정일자는 상가건물 소재지 관할 세무서장이 부여합니다.
• 다만 실제 주소가 부여되어 있지 않거나 공부상 표시가 불명확하면 전입신고나 사업자등록, 확정일자 부여 과정에서 문제가 생길 수 있으므로, 계약 전에 주소·소재지 특정이 가능한지 먼저 확인해야 합니다.

3. 무허가·미등기·공부상 존재하지 않는 건물은 보증금 보호에서 일반 건물과 다른 위험이 있습니다.

• 등기사항증명서를 통해 선순위 권리관계를 확인하기 어려울 수 있습니다.
• 토지와 별도로 건물 자체가 경매 대상이 되지 않으면 우선변제권을 행사할 대상이 없어 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.
• 행정상 철거 대상이 되면 임대차 자체가 종료될 수 있고, 이 경우 보증금 반환은 임대인에게 직접 청구해야 하므로 임대인의 자력이 중요합니다.

4. 계약 전에 함께 확인하면 좋은 사항입니다.

• 임대 목적물이 주거용인지 영업용인지 먼저 정리합니다.
• 주거용이면 인도와 전입신고, 상가건물 임대차면 인도와 사업자등록 신청 요건을 계약 일정에 맞춰 준비합니다.
• 경매나 공매에서 보증금을 우선 변제받으려면 주택은 대항요건과 확정일자, 상가는 대항요건과 관할 세무서장의 확정일자가 필요할 수 있으므로 이를 함께 갖춥니다.
• 토지등기부등본, 건축물대장, 실제 사용 현황을 확인해 소유자나 임대 권한자를 가능한 범위에서 특정합니다.
• 계약서에 임대 목적물, 임대차 기간, 보증금, 차임, 무허가·공부상 불일치 관련 위험 부담과 반환 조건을 명확히 적습니다.

결론적으로, 건축물대장상 존재하지 않는 건물이라도 실제 용도에 따라 임대차보호법의 적용을 받을 수 있다면 보증금 보호를 위해 확정일자를 받아 두는 것이 유리합니다. 다만 확정일자만으로 모든 위험이 해결되는 것은 아니고, 주소·소재지 특정 가능성, 대항요건 충족, 선순위 권리관계, 철거 위험, 임대인의 자력까지 함께 확인해야 합니다.