임대사업자 등록 시 임대료 증액 제한 기준이 되는 최초 계약은 언제인가요?

임대료 증액 제한 기준이 되는 최초 계약은 임대사업자 등록 후 최초로 체결(갱신 포함)한 표준임대차계약입니다. 다만 2019년 2월 12일 이후에 최초로 체결·갱신하는 계약부터 이 기준이 적용되며, 그 전에 이미 체결한 계약은 증액 제한의 기준 계약으로 보지 않습니다.

• 적용 시점: 2019년 2월 12일 이후 최초로 체결하거나 갱신하는 표준임대차계약을 기준으로 임대료 5% 초과 여부를 판단합니다.
• 등록 전 기존 계약: 임대사업자 등록 전에 이미 있던 임대차계약은 기준 계약으로 보지 않고, 등록 후 처음 맺는 계약이 기준이 됩니다.
• 등록 후 갱신·신규 계약: 기준 계약 이후에는 갱신하거나 새로 체결할 때 직전 계약 대비 임대료 증가율이 5%를 넘지 않아야 하고, 증액 청구는 직전 증액 후 1년 이내에는 할 수 없습니다.
• 임대보증금과 월임대료 전환: 증액 청구 시 보증금과 월임대료를 상호 전환하면 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항의 전환 기준을 준용합니다.

따라서 실제 판단 시점은 임대사업자 등록일과 2019년 2월 12일 중 어느 것이 나중인지, 그리고 그 이후 처음 체결·갱신한 표준임대차계약이 언제인지에 따라 달라집니다. 등록일이나 계약일이 특정되지 않으면 기준 계약을 단정하기 어렵습니다.