상가 임대차 확정일자는 사업자등록과 함께 신청해야 하나요?

상가건물 임대차의 확정일자는 사업자등록과 반드시 같은 날 신청해야 하는 것은 아니지만, 실무상 사업자등록 신청과 동시에 확정일자를 신청하는 것이 가장 좋습니다.

확정일자는 누가 부여하나요

• 상가건물 임대차의 확정일자는 상가건물 소재지 관할 세무서장이 부여합니다.
• 상가건물 임대차 계약증서 원본을 소지한 임차인이 관할 세무서장에게 확정일자 부여를 신청할 수 있습니다.
• 다만, 「부가가치세법」 제8조제3항에 따라 사업자 단위 과세가 적용되는 사업자는 본점 또는 주사무소 관할 세무서장에게 신청할 수 있습니다.

왜 사업자등록과 함께 신청하는 것이 좋나요

• 상가건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 임차인이 보호를 받으려면 사업자등록과 확정일자가 함께 필요한 경우가 있습니다.
• 건물을 인도받고 사업자등록을 한 사업자가 확정일자를 받아 두면, 확정일자를 기준으로 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.
• 따라서 사업자등록 신청 시 임대차계약서에 확정일자를 함께 받아 두는 것이 유리합니다.

신청 시 챙길 서류

• 신규 사업자는 사업자등록신청서, 임대차계약서 원본, 사업허가·등록·신고필증(해당 시), 사업장 도면(건물 공부상 구분등기 표시된 부분의 일부만 임차한 경우), 본인 신분증을 준비합니다.
• 기존 사업자는 사업자등록 정정신고서(임대차 계약이 변경된 경우), 임대차계약서 원본, 사업장 도면, 본인 신분증을 준비합니다.
• 대리인이 신청하는 경우에는 위임장과 위임자의 신분증 사본 또는 인감증명서 사본 등과 대리인 신분증이 필요합니다.

주의할 점

• 사업자등록 신청 시 임대차계약서의 사업장 소재지를 등기부등본 등 공부상 소재지와 다르게 기재하면 보호를 받지 못할 수 있으니 철저히 확인해야 합니다.
• 확정일자를 받아 두지 않으면 임대차계약 체결 후 해당 건물에 근저당권 등이 설정된 경우 우선순위가 밀려 보증금을 받지 못하는 경우가 생길 수 있습니다.
• 환산보증금(보증금 + 월세 × 100)이 지역별 기준 이하인 경우에 상가건물임대차보호법의 보호 범위가 달라질 수 있으므로, 계약 정보로 기준을 다시 확인해 보시는 것이 좋습니다.

확정일자 부여 사무에 관하여 필요한 사항 중 제1항부터 제4항까지에서 규정한 사항 외의 부분은 법무부령으로 정합니다.