2013년 7월에 등록한 주택임대사업자인데, 2018년 11월 새 임차인과 계약 시 임대료를 5.62% 증액했습니다. 이후에는 5% 이하를 준수했는데, 이 경우 임대료 증액 제한 위반에 대해 어떻게 해야 하나요?

2018년 11월 증액분이 5%를 초과한 것은 임대료 증액 제한 위반에 해당할 수 있습니다. 다만 그 이후 5% 이하를 계속 지켰다면, 위반 시점과 적용 법령에 따라 제재 범위가 달라집니다.

1. 위반 여부 판단 기준

• 민간임대주택에 관한 특별법 제44조제2항은 임대료 증액 청구 시 5% 범위에서 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하지 못하도록 정하고 있습니다.
• 같은 법 시행령 제34조의2는 100세대 이상 민간임대주택단지가 아닌 일반 민간임대주택의 경우 증액 비율을 임대료의 5%로 정하고, 주거비 물가지수·인근 지역 임대료 변동률 등을 고려하도록 하고 있습니다.
• 5.62% 증액은 위 5% 상한을 초과한 것으로 볼 여지가 큽니다.

2. 적용 시점과 기준 계약

• 2013년 7월 등록분이라면 등록 당시 적용되던 임대의무기간·증액 제한 기준이 현재 규정과 다를 수 있습니다.
• 민간임대주택에 관한 특별법 제44조제2항 및 제3항의 개정규정은 법 시행 후 최초로 임대차계약을 체결하거나 존속 중인 임대차계약을 갱신하는 경우부터 적용한다는 적용례가 있습니다.
• 따라서 2018년 11월 계약이 ‘최초 계약’인지, ‘갱신 계약’인지, 그리고 그 시점에 적용되던 규정이 무엇인지에 따라 증액 제한 위반 판단이 달라질 수 있습니다.

3. 위반 시 제재와 조치

• 민간임대주택에 관한 특별법 제67조제1항제4호는 제44조제2항에 따른 증액 비율을 초과하여 임대료 증액을 청구한 자에게 3천만원 이하의 과태료를 부과할 수 있도록 하고 있습니다.
• 같은 법 제44조의2는 임차인이 증액 비율을 초과하여 지급한 임대료 상당금액의 반환을 청구할 수 있도록 정하고 있습니다.
• 임대료 증액 제한 위반은 과태료 외에도 임대사업자 등록 말소 사유와 연결될 수 있으므로, 해당 주택의 등록 유형과 임대의무기간 준수 여부를 함께 확인해야 합니다.

4. 지금 확인할 사항

• 2018년 11월 계약이 신규 계약인지 갱신 계약인지
• 해당 주택이 100세대 이상 민간임대주택단지에 해당하는지
• 2013년 7월 등록 당시 적용되던 임대의무기간과 임대료 증액 제한 기준이 무엇인지
• 2018년 11월 이후 계약들이 모두 5% 이하로 유지되었는지와 그 계약서·증액 내역

이 확인 결과에 따라 과태료 리스크, 임차인의 초과 지급 임대료 반환 문제, 등록 말소 가능성 등이 달라질 수 있습니다. 구체적인 적용 기준과 사후 조치는 등록 시점·계약 시점·주택 유형에 따라 다르므로, 관련 서류와 함께 관할 지자체 또는 법률 검토를 받아 보시는 것이 좋습니다.

최신 개정 사항을 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.