19년 2월 12일 이전 체결한 임대차계약의 갱신 시점에 따라 세법상 임대료 5% 증액제한 적용 여부가 달라지나요?

19년 2월 12일 이전에 체결한 임대차계약이라도 그 계약을 언제 갱신했는지에 따라 5% 증액제한 적용 여부가 달라질 수 있습니다. 핵심은 19년 2월 12일 이후 최초로 체결(갱신 포함)한 임대차계약이 무엇인지에 따라 기준 계약이 달라진다는 점입니다.

19년 2월 12일 이후 최초 갱신·체결 시점이 기준

• 19년 2월 12일 이후 최초로 체결하거나 갱신하는 임대차계약을 기준으로 임대료 증액제한(5% 상한, 1년 내 재증액 금지)이 적용된다는 해석이 있습니다.
• 따라서 19년 2월 12일 이전에 이미 체결·갱신된 계약이 기준 계약이 되는 경우에는, 그 이전 증액분을 두고 5% 초과 여부를 새로 판단하지 않을 수 있습니다.
• 반대로 19년 2월 12일 이후 체결·갱신되는 계약이 기준 계약이 되면, 그 시점부터 이후 증액분에 대해 5% 상한과 1년 내 재증액 금지가 적용됩니다.

이전 계약 체결 시점에 따른 갱신 시 판단 차이

• 19년 2월 12일 이전에 (표준)임대차계약을 체결한 경우에는, 19년 2월 12일 이후 처음으로 갱신하는 계약이 5% 상한 적용대상에서 제외될 수 있습니다.
• 그 이후 다시 갱신하는 계약부터는 그 직전 계약의 임대료를 기준으로 5% 초과 여부를 판단합니다.
• 19년 2월 12일 이후 최초로 (표준)임대차계약을 체결한 경우에는, 그 계약을 기준으로 이후 갱신 시 5% 초과 여부를 판단합니다.

적용 특례와 기준 계약에 따라 달라질 수 있음

• 거주주택 비과세, 조세특례제한법상 장기보유특별공제, 종합부동산세 합산배제 등 어느 특례의 임대료 증액제한 요건을 적용하는지에 따라 기준 계약 해석이 달라질 수 있습니다.
• 민간임대주택법상 임대료 증액제한과 세법상 임대료 증액제한은 기준 계약이 되는 시점과 범위가 다를 수 있어, 같은 갱신이라도 어느 규정을 적용하는지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
• 임대보증금과 월임대료를 상호 전환할 때는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항의 전환 기준을 준용합니다.

확인할 사항

• 19년 2월 12일 이전 체결한 계약의 실제 갱신 시점
• 19년 2월 12일 이후 최초로 체결(갱신 포함)한 계약이 무엇인지
• 기준 계약 당시 임대료(보증금·월세) 수준
• 기준 계약 이후 갱신·신규 계약에서 실제로 증액한 비율
• 적용하려는 특례가 무엇인지(거주주택 비과세, 장기보유특별공제, 종부세 합산배제 등)
• 등록 유형, 변경 신고·등록 시점, 주택 유형 등

최신 개정 사항을 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.