임대사업자 등록 후 처음 체결한 계약이 세법상 임대료 증액제한의 기준 계약이 되는 법적 근거는 무엇인가요?

세법상 임대료 증액제한의 기준 계약이 임대사업자 등록 후 처음 체결한 계약으로 보는 이유는, 등록 이후 새로 맺는 계약부터 5% 상한과 1년 내 재증액 금지를 적용하도록 해석하기 때문입니다. 즉, 등록 전에 있던 계약이나 등록 말소 후 재등록 전의 계약은 원칙적으로 기준 계약에서 제외하고, 등록 후 최초로 체결(갱신 포함)한 표준임대차계약을 출발점으로 삼아 이후 갱신·신규 계약의 임대료 증가율이 5%를 넘는지 판단합니다.

이 기준은 종합부동산세 합산배제, 조세특례제한법상 장기보유특별공제, 거주주택 비과세 등 임대료 증액제한 요건을 적용하는 세법 특례에서 공통으로 참고됩니다. 등록 후 최초 계약을 기준으로 보는 실무 해석에서는, 임대사업자로서 처음 맺는 계약에서 자유롭게 임대료를 정할 수 있고, 그다음 계약부터 증액제한이 적용된다고 봅니다.

다만 이 기준은 어느 세법 특례를 적용하는지에 따라 달라질 수 있고, 민간임대주택법상 기준 계약과는 다릅니다. 민간임대주택법은 등록 당시 이미 존속 중인 임대차계약(종전임대차계약)이 있으면 그 계약을 기준으로 삼는 반면, 세법은 등록 후 처음 체결한 계약을 기준으로 보는 경우가 많습니다. 또한 임대보증금과 월임대료를 상호 전환할 때는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항의 전환 기준을 준용합니다.

따라서 등록 후 처음 체결한 계약이 기준 계약이 되는 것은 등록 시점을 기준으로 증액제한 적용 시점을 새로 잡는다는 해석 때문이며, 실제 적용 여부는 등록 유형, 변경 신고·등록 시점, 계약 체결·갱신 시점, 적용하려는 특례, 주택 유형 등을 함께 확인해야 합니다.

최신 개정 사항을 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.