부부 합산 주택 수 계산 시 원룸 임대소득은 과세 대상인가요?

원룸 임대소득 과세 여부는 원룸이 주택인지, 몇 채를 소유하는지(부부 합산), 월세인지 보증금인지, 소형주택인지에 따라 달라집니다.

1. 원룸이 주택으로 보는 경우 임차인이 항상 주거용(사업을 위한 주거용은 제외)으로 사용하면 원룸도 주택임대소득으로 봅니다. 오피스텔이라도 실제 용도가 주거용이면 주택임대소득에 해당할 수 있습니다.

2. 주택 수 계산 원칙

• 주택 수는 부부가 각각 소유하면 합산합니다.
• 같은 주택을 부부가 공동소유하면 지분이 큰 사람 소유로 보되, 지분이 같으면 합의로 정한 사람 소유로 봅니다.
• 공동소유 주택은 원칙적으로 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산합니다.
• 다가구주택은 1개 주택으로 보되 구분 등기된 경우 각각 1개 주택으로 봅니다.
• 임차한 주택을 전대·전전세하면 그 주택은 임차인 또는 전세 받은 사람의 주택으로 계산합니다.

3. 보유 주택 수별 과세 여부

• 1주택: 월세는 원칙적으로 비과세입니다. 다만 기준시가 12억원 초과 고가주택이나 국외 주택은 1주택이어도 과세됩니다. 보증금(전세금)은 과세 제외입니다.
• 2주택: 월세 수입은 과세됩니다. 보증금 등 간주임대료는 과세 제외입니다.
• 3주택 이상: 월세와 보증금 모두 과세될 수 있습니다. 보증금은 비소형주택 3채 이상 + 보증금 합계 3억원 초과인 경우 그 초과분에 대해 간주임대료가 과세됩니다.

4. 소형주택 제외 규정 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수 계산과 보증금 합계에서 제외됩니다. 따라서 소형 원룸이 포함되면 실제 과세 대상 주택 수가 줄어들 수 있습니다.

5. 수입금액에 따른 신고 방법

• 주택임대 총수입금액이 2천만원 초과면 다른 종합소득과 합산해 종합과세합니다.
• 2천만원 이하면 종합과세와 분리과세(세율 14%) 중 선택할 수 있습니다.

6. 원룸이 사업용 건물인 경우 원룸과 사업용 건물이 함께 있는 겸용주택은 주택 면적이 더 크면 건물 전체를 주택으로 보고, 주택 면적이 사업용 건물 면적과 같거나 작으면 주택 부분만 주택으로 봅니다. 이 경우 부수토지 범위도 면적 비율로 달라질 수 있습니다.

실제 과세 여부는 각 원룸의 전용면적·기준시가, 소형주택 해당 여부, 부부 소유 형태, 월세·보증금 규모, 수입금액 합계를 함께 확인해야 정확히 판단할 수 있습니다.