재건축 사업 시 신탁등기를 하면 양도소득세가 과세되나요?

재건축 사업에서 신탁등기를 했다는 이유만으로 무조건 양도소득세가 과세되는 것은 아닙니다. 원칙적으로 신탁 설정 자체는 양도로 보지 않고, 신탁재산이 실제로 양도될 때 위탁자를 기준으로 양도소득세를 과세합니다. 다만 신탁 설정으로 위탁자의 실질적 지배가 사라지는 경우에는 예외적으로 신탁 설정 시점에 양도로 볼 수 있습니다.

1. 원칙: 신탁 설정은 양도로 보지 않음

   • 위탁자가 신탁을 해지하거나 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배·소유하는 것으로 볼 수 있으면, 신탁등기로 소유권이 수탁자에게 넘어가도 양도로 보지 않습니다.
   • 이 경우 신탁재산 자체의 양도 시점에 위탁자에게 양도소득세가 과세됩니다.

2. 예외: 위탁자의 지배를 벗어나는 신탁 설정은 양도로 볼 수 있음

   • 신탁계약 해지권, 수익자 변경권, 해지 시 신탁재산 귀속권 등이 위탁자에게 부여되지 않아 신탁재산이 수탁자에게 실질적으로 이전된 경우에는 신탁 설정 자체를 양도로 보아 양도소득세가 과세될 수 있습니다.

3. 재건축·재개발 신탁의 실무 해석

   • 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 신탁업자가 사업시행자로 지정되어 토지등소유자와 신탁계약을 체결하고 정비사업을 시행하는 경우, 토지등소유자가 신탁업자에게 부동산을 신탁하는 것은 양도소득세가 과세되지 않는다는 해석이 있습니다.
   • 다만 이는 신탁 설정과 청산금, 입주권 전환 등 사업 전체 구조 속에서 개별 사실관계를 함께 봐야 하는 쟁점입니다.

4. 함께 확인해야 할 관련 쟁점

   • 신탁 후 사업시행 과정에서 받는 청산금은 유상 이전에 해당할 수 있어 양도소득세 과세 대상이 될 수 있습니다.
   • 신탁 수익권 양도는 원칙적으로 양도소득세 과세 대상이지만, 신탁재산에 대한 지배·통제권이 사실상 이전되는 경우는 신탁재산 자체의 양도로 봅니다.
   • 재건축으로 취득한 조합원입주권이나 신축주택을 나중에 양도할 때는 입주권·주택 양도에 관한 별도 규정이 적용됩니다.

5. 정리

   • 재건축 사업 중 신탁등기만으로 곧바로 양도소득세가 과세된다고 단정하기는 어렵습니다.
   • 핵심은 신탁 설정으로 위탁자의 실질적 지배가 유지되는지, 아니면 수탁자에게 실질적으로 이전되었는지입니다.
   • 실제 사업 방식, 신탁계약 내용, 청산금 발생 여부, 이후 입주권·주택 양도 계획까지 함께 검토해야 하므로, 개별 계약서와 사업 진행 상황을 기준으로 확인하는 것이 필요합니다.