부모님께 아파트를 증여받을 때 증여재산가액은 어떻게 평가하나요?

부모님께 아파트를 증여받을 때 증여재산가액은 증여일 현재 시가로 평가하는 것이 원칙입니다. 시가를 산정하기 어려우면 보충적 평가방법(공동주택가격 등)을 사용합니다.

시가 평가

• 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 해당 아파트의 매매·감정·수용·공매·경매가액도 시가로 인정될 수 있습니다.
• 증여재산의 평가기간은 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지입니다. 이 기간 안에 해당 아파트의 매매·감정·수용·공매·경매가액이 있으면 그 가액을 시가로 볼 수 있습니다.
• 해당 아파트에 매매 등 가액이 있으면 그 가액을 우선 적용하고, 시가로 보는 가액이 2 이상이면 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날의 가액을, 그 가액도 둘 이상이면 평균액을 시가로 봅니다.
• 평가기간 밖의 매매·감정·경매 등도 평가기준일 전 2년 이내이거나 평가기간 경과 후 법정결정기한까지의 기간에 있으면, 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있습니다.

유사재산 매매사례가액

• 해당 아파트의 매매·감정가액이 없더라도, 일정 요건을 갖춘 유사 아파트의 매매사례가액을 시가로 볼 수 있습니다.
• 공동주택의 유사재산 요건은 ① 동일한 공동주택단지 내에 있을 것, ② 주거전용면적 차이가 5% 이내일 것, ③ 공동주택가격 차이가 5% 이내일 것 입니다.
• 유사재산 매매사례가액의 평가기간은 증여일 전 6개월부터 증여세 신고일까지입니다. 즉, 유사재산 가액은 증여세 신고를 한 경우 그 신고일 이내의 가액이어야 시가로 인정됩니다.
• 유사재산 요건을 충족하는 아파트가 둘 이상이면 공동주택가격 차이가 가장 작은 아파트의 가액을 적용하고, 그 아파트도 둘 이상이면 증여일과 매매계약일이 가장 가까운 가액을, 그 가액도 둘 이상이면 평균액을 적용합니다.

시가를 산정하기 어려운 경우

• 시가를 산정하기 어려우면 보충적 평가방법을 사용합니다. 공동주택은 국토교통부장관이 공시하는 공동주택가격으로 평가하고, 고시된 가격이 없으면 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별·공동주택가격 등을 고려하여 평가합니다.
• 임대차계약이 체결된 재산은 보충적 평가가액과 임대료 등의 환산가액(임대보증금 + 1년간 임대료 ÷ 12%)을 비교해 큰 금액으로 평가합니다.
• 저당권·담보권·질권 등이 설정된 재산은 시가 또는 보충적 평가가액과 그 재산이 담보하는 채권액 등으로 평가한 가액 중 큰 금액으로 평가합니다.

실무에서 확인할 점

• 증여재산가액은 증여일 현재 시가로 정해지므로, 증여일 전후 매매사례·감정가액·기준시가 중 어떤 자료가 있는지 먼저 정리하는 것이 중요합니다.
• 아버지·어머니 모두 직계존속 그룹이므로, 두 분에게서 받은 증여는 10년 합산해 증여재산공제 한도(성년 5천만원, 미성년자 2천만원) 내에서 공제됩니다.
• 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내에 증여세 과세표준을 신고·납부해야 하고, 신고기한 내 신고 시 신고세액공제 3%를 적용받을 수 있습니다.

최신 개정 사항을 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.