무허가 주택의 부속토지는 재산세 과세대상 중 어떤 항목으로 분류되나요?

무허가 주택의 부속토지는 원칙적으로 종합합산과세대상 토지로 분류됩니다. 다만 2021년에 주택분 재산세가 부과된 무허가 건축물은 계속하여 주거용으로 사용하는 기간까지는 예외적으로 주택으로 보아 재산세를 부과합니다.

1. 기본 분류 원칙 (현황과세)

• 재산세는 공부상 등재현황과 사실상 현황이 다르면 사실상의 현황에 따라 부과하는 것이 원칙입니다.
• 다만, 허가 등을 받아야 하는데 받지 않고 이용해 사실상 현황에 따라 과세하면 오히려 재산세 부담이 낮아지는 경우, 또는 과세기준일 현재 사용이 일시적으로 공부상 현황과 다른 경우에는 공부상 등재현황에 따라 부과합니다.

2. 무허가 주택이 주택분 과세에서 제외되는 기준

• 건축물에서 허가 등이나 사용승인(임시사용승인 포함)을 받지 않고 주거용으로 사용하는 면적이 전체 건축물 면적(허가·사용승인을 받은 면적 포함)의 50% 이상이면:
  • 그 건축물 전체를 주택으로 보지 않고,
  • 그 부속토지는 종합합산과세대상 토지로 봅니다.
• 이 규정은 2021.12.28. 지방세법 개정으로 도입되어, 무허가 면적이 50%를 초과하면 주택분 대신 토지(종합합산) 과세로 전환해 과세 공정성을 높이려는 취지입니다.

3. 2021년 부과분에 대한 경과조치

• 2021년에 주택으로 보아 재산세가 부과된 무허가 건축물로서 허가 등이나 사용승인을 받지 않은 건축물은, 해당 건축물을 계속하여 주거용으로 사용하는 기간까지는 개정규정에도 불구하고 주택으로 보아 재산세를 부과합니다.
• 즉, 2021년 당시 주택분 재산세가 부과된 무허가주택 부속토지는 계속 주거용으로 쓰는 동안만 주택분 과세가 유지되고, 그 외의 무허가주택 부속토지는 종합합산과세대상 토지로 분류됩니다.

4. 종합합산과세 시 세율 구조

• 종합합산과세대상 토지는 납세의무자가 해당 지방자치단체 관할구역에 소유한 종합합산대상 토지 가액을 모두 합한 금액을 과세표준으로 하여 세율을 적용합니다.
• 표준세율은 5천만원 이하 0.2%, 1억원 이하 0.3%, 1억원 초과 0.5%입니다.

5. 실무상 확인 포인트

• 무허가 여부는 지방자치단체의 무허가건물 관리대장이나 무허가건물 확인원으로 확인할 수 있습니다.
• 무허가 면적이 50% 미만인지 이상인지, 2021년에 주택분 재산세가 부과된 이력이 있는지가 분류 판단의 핵심 요소입니다.
• 건축물의 부속토지 범위는 바닥면적(건축물 외 시설은 수평투영면적)에 용도지역별 적용배율을 곱해 산정한 면적 범위를 기준으로 합니다.

최신 개정 사항을 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.