건물 취득 시 법무사 수수료 외에 부가가치세 매입세액 불공제되는 비용은 무엇이 있나요?

건물 취득 시 법무사 수수료 외에도 부가가치세 매입세액이 불공제되는 비용은 여러 유형이 있습니다. 핵심은 사업과 직접 관련 없는 지출, 면세사업·토지 관련 지출, 개별소비세 과세대상 자동차 관련 지출, 기업업무추진비 관련 지출, 세금계산서·합계표 관련 요건 미비, 사업자등록 전 매입세액 등입니다.

불공제되는 주요 비용 유형

• 사업과 직접 관련 없는 지출

  • 업무 무관 자산 취득·관리로 발생하는 취득비·유지비·수선비
  • 타인(종업원 제외)이 주로 사용하는 토지·건물 등의 유지비·사용료
  • 업무 무관 자산 취득을 위한 차입금 지급이자
  • 사업과 관련 없이 지출한 기업업무추진비

• 개별소비세 과세대상 자동차 관련 비용

  • 8인승 이하 승용차(SUV 포함), 캠핑용 자동차, 125cc 초과 오토바이의 구입·임차·유지비
  • 다만 운수업·자동차판매업·자동차임대업·운전학원업·경비업(출동차량) 등 직접 영업용이거나, 9인승 이상·화물차·경차·125cc 이하 오토바이 등 비과세 차량은 공제 가능

• 기업업무추진비 및 유사 비용

  • 접대비 성격의 지출은 사업 목적 판단이 어려워 불공제
  • 골프회원권을 접대 목적으로 사용·취득하면 불공제, 종업원 복리후생 목적이면 공제 가능

• 면세사업·토지 관련 매입세액

  • 면세사업등에 관련된 매입세액(면세사업 투자 관련 포함)
  • 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출 관련 매입세액: 토지 취득·형질변경, 공장부지·택지 조성, 건축물 철거 후 토지만 사용 시 철거 건축물 취득·철거비, 토지 가치를 현실적으로 증가시켜 취득원가를 구성하는 비용 등
  • 다만 건물 주변 조경, 지하실 터파기, 구축물(옹벽·석축·하수도 등) 공사, 공장 구내 콘크리트 포장, 과세사업용 노후 건물 철거비는 토지 관련 매입세액으로 보지 않음

• 세금계산서·합계표 관련 요건 미비

  • 세금계산서 미수취 또는 필요적 기재사항(공급자 등록번호·성명, 공급받는 자 등록번호, 공급가액·세액, 작성연월일) 전부·일부가 누락되거나 사실과 다른 경우
  • 매입처별 세금계산서합계표 미제출 또는 거래처별 등록번호·공급가액이 누락·사실과 다르게 적힌 경우
  • 다만 착오 기재라도 세금계산서로 거래사실이 확인되거나, 수정신고·경정청구·기한 후 신고 시 제출, 확정신고기한까지 발급, 확정신고기한 다음 날부터 1년 이내 발급 후 수정신고·경정청구 또는 결정·경정 시 등 예외 가능

• 사업자등록 전 매입세액

  • 원칙적으로 불공제
  • 다만 공급시기가 속하는 과세기간이 끝난 후 20일 이내에 등록 신청한 경우, 등록신청일부터 공급시기가 속하는 과세기간 기산일(1월 1일 또는 7월 1일)까지 역산한 기간 내의 것은 공제 가능
  • 1기(1~6월) 매입분은 7월 20일까지, 2기(7~12월) 매입분은 다음 해 1월 20일까지 등록 신청 시 해당

• 영수증 수취분 중 공제 제외 대상

  • 목욕·이발·미용업, 여객운송업(전세버스 제외), 입장권 발행사업, 과세 의료용역(성형수술 등), 과세 동물진료용역, 무도학원·자동차운전학원 등 특정사업자로부터 받은 신용카드매출전표등은 공제 불가
  • 간이과세자 중 직전연도 공급대가 4,800만원 미만 또는 신규 사업자 등 영수증발급기간 중인 자로부터 받은 경우도 공제 불가

건물 취득 시 특히 확인할 비용

• 중개수수료, 감정평가비, 컨설팅비, 명의이전비용 등 토지 취득 관련 비용
• 토지 취득을 위한 매출주선 수수료 등 토지 취득에 소요된 것이 명백한 대출금 관련 매입세액
• 금융자문용역 중 토지 취득과 관련된 부분
• 공장건물 신축을 위한 임야 대지조성공사 비용
• 건축물이 있는 토지를 취득해 철거하고 토지만 사용하는 경우 철거 건축물 취득·철거비
• 진입도로를 건설해 지방자치단체에 무상 귀속시키는 경우 진입도로 건설비용(인·허가 조건 기부채납이라도 토지 조성 관련 자본적 지출이면 불공제)

반면 건물 주변 조경공사, 지하건물 신축을 위한 터파기 비용, 구축물 공사, 공장 구내 콘크리트 포장공사, 과세사업용 노후 건물 철거비는 토지 관련 매입세액으로 보지 않아 공제 가능성이 있습니다.

실제 공제 여부는 해당 비용이 과세사업에 사용되는지, 실지귀속 구분 가능 여부, 공통매입세액 안분 필요성, 세금계산서·합계표 요건 충족 여부에 따라 달라지므로, 취득 관련 지출 내역과 사용 목적을 기준으로 하나씩 확인하는 것이 좋습니다.