토지를 증여할 때 적용되는 시가는 어떻게 확인하나요?

토지 증여 시 시가는 증여일 현재의 시가를 확인하는 것이 원칙이며, 시가를 산정하기 어려운 경우에만 개별공시지가 같은 보충적 평가방법을 적용합니다.

시가를 확인할 때는 다음 순서로 살펴봅니다.

1. 증여일 전후 6개월 이내의 실제 거래·감정·수용·경매·공매가액을 먼저 확인합니다. 증여일 전 6개월부터 후 3개월 사이에 해당 토지의 매매가액, 공신력 있는 감정기관의 감정가액, 수용 보상가액 등이 확인되면 그 가액을 시가로 볼 수 있습니다.
2. 해당 토지와 면적·위치·용도·기준시가가 동일하거나 유사한 다른 토지의 거래·감정·수용·경매·공매가액도 시가로 인정될 수 있습니다. 다만 해당 토지 자체의 매매가액 등이 없는 경우에 주로 살펴봅니다.
3. 평가기간 밖의 거래 등도 일정 조건에서 시가로 볼 수 있습니다. 평가기준일 전 2년 이내의 매매등이 있거나, 원칙적 평가기간이 지난 뒤 법정결정기한까지의 매매등이 있는 경우에는 납세자 등의 신청에 따라 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있습니다.
4. 시가를 산정하기 어려우면 보충적 평가방법으로 평가합니다. 토지는 원칙적으로 증여일 현재 고시되어 있는 개별공시지가를 적용하며, 해당 연도 개별공시지가가 아직 고시되지 않았다면 이미 고시된 전년도 개별공시지가를 적용합니다.

실무에서 특히 확인할 점은 다음과 같습니다.

• 증여일 현재 해당 토지의 시가가 존재하는지, 매매·감정·수용 등으로 확인 가능한 자료가 있는지
• 감정가액을 사용할 경우 둘 이상의 감정기관 평가가 원칙이며, 일정 금액 이하 부동산은 하나의 감정기관 평가도 가능할 수 있다는 점
• 동일한 순위의 가액이 둘 이상이면 증여일과 가장 가까운 날의 가액을 우선하고, 가장 가까운 날의 가액이 둘 이상이면 그 평균액을 시가로 볼 수 있다는 점
• 개별공시지가는 보통 매년 5월 말에 확정 고시되므로, 고시 전에 증여하면 전년도 공시지가가 적용될 수 있어 평가액이 달라질 수 있다는 점

결국 토지 증여의 시가는 증여일 전후 일정 기간 안의 매매·감정·수용·경매·공매 자료를 먼저 확인하고, 그것이 없으면 증여일 현재 고시된 개별공시지가를 적용하는 방식으로 확인합니다. 실제 사례에 따라 시가로 볼 수 있는 자료가 있는지, 평가기간 요건이 맞는지는 개별 확인이 필요합니다.