공매 절차에서 세금 외에 근저당권, 임차보증금 등 다른 채권과의 배분 순위는 어떻게 되나요?

공매 절차에서 배분 순위는 매각대금이 모든 체납액·채권을 충당하기에 부족한 경우에 실제로 문제되며, 이때는 국세보다 우선하는 채권인지 여부와 법정기일(국세 우선 판단 기준일)을 기준으로 순위가 정해집니다.

기본 원칙

• 국세 및 강제징수비는 다른 공과금이나 일반 채권보다 우선합니다.
• 다만, 법정기일 전에 설정된 담보권(전세권·질권·저당권·가등기담보권)이나 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차보증금 반환채권, 우선변제권이 있는 임금·퇴직금·재해보상금, 소액임차보증금 중 일정액 등은 국세보다 먼저 배분받을 수 있습니다.
• 매각대금이 부족하면 세무서장은 민법이나 그 밖의 법령에 따라 배분 순위와 금액을 정해 배분합니다.

배분요구·채권신고 절차

• 공매공고의 등기·등록 전까지 등기·등록되지 않은 채권(예: 압류재산과 관계되는 체납액, 교부청구 체납액, 담보권 채권, 우선변제 임차보증금, 우선변제 임금채권, 가압류채권, 집행문 있는 판결 정본에 의한 채권 등)은 배분요구의 종기까지 관할 세무서장에게 배분요구를 해야 배분받을 수 있습니다.
• 공매공고 등기·등록 전에 이미 등기·등록된 위 채권 holders(채권신고대상채권자)는 세무서장이 채권의 유무·원인·액수를 배분요구의 종기까지 신고하도록 촉구합니다.
• 배분요구를 한 뒤 매수인이 인수해야 할 부담이 달라지는 경우에는 종기가 지나면 철회할 수 없습니다.

순위 판단의 핵심: 법정기일

• 법정기일은 국세채권과 담보권 등의 우선 여부를 가르는 기준일입니다.
• 신고로 납세의무가 확정되는 국세(중간예납 법인세, 예정신고납부 부가가치세·소득세 포함)는 신고일, 정부가 결정·경정·고지하는 세액은 납부고지서 발송일, 압류와 관련해 확정된 국세는 압류등기일·등록일 등이 법정기일이 됩니다.
• 따라서 같은 담보권이라도 법정기일 전에 설정되었는지, 후에 설정되었는지에 따라 국세와의 순위가 달라집니다.

주요 채권의 우선 관계(매각대금 부족 시)

• 최종 3개월분 임금, 재해보상금, 최종 3년간 퇴직금, 소액임차보증금 중 일정액은 질권·저당권 담보채권, 조세·공과금, 일반 채권보다 우선합니다.
• 질권·저당권 등으로 담보된 채권은 국세보다 우선할 수 있으나, 이는 법정기일 전에 설정된 경우 등 요건이 충족되어야 하며, 담보된 채권액은 채권최고액 범위 내에서 원금·이자·위약금·실행비용 등을 포함합니다.
• 당해 재산에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세는 전세권·질권·저당권·가등기 설정일과 관계없이 우선합니다(다만 주택임차보증금의 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세 배분 예정액은 임차보증금 채권자에게 배분).
• 상가건물 임대차보호법에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 공매 시 임차건물 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

배분 절차상 확인 포인트

• 공매재산명세서에는 배분요구 현황, 채권신고 현황, 등기·등록된 권리, 대항력 있는 임차권, 매수인이 인수하는 권리 등이 포함되므로 이를 확인해야 합니다.
• 배분기일에는 배분계산서 원안이 배분기일 7일 전까지 갖춰지고, 출석한 체납자등은 배분기일 종료 전까지 다른 채권자의 채권·순위에 대해 이의제기할 수 있습니다.
• 배분 후 남은 금액은 체납자에게 지급하되, 양도담보재산·물상보증인 재산이거나 압류 후 소유권이 이전된 경우 등에는 해당 소유자 등에게 지급할 수 있습니다.

질문만으로는 특정 재산의 법정기일, 담보권 설정 시점, 임차보증금 대항요건·확정일자 유무, 임금채권의 범위 등이 확정되지 않으므로, 실제 순위는 개별 사안의 시점과 요건에 따라 달라질 수 있습니다.