주택 외 건물 임대소득에 대한 세금은 어떻게 되나요?

주택이 아닌 상가·사무실·창고·토지 등 비주거용 부동산 임대소득은 사업소득으로 분류되어, 원칙적으로 다른 종합소득과 합산해 6~45% 기본세율로 종합과세됩니다. 주택임대소득과 달리 분리과세 선택은 불가능하므로, 임대수입이 적더라도 매년 5월 종합소득세 신고 대상에 포함되는 경우가 일반적입니다.

1. 과세 대상

• 현행 소득세법상 비주거용 부동산 임대소득의 비과세는 논·밭을 작물 생산에 이용하게 하여 발생하는 소득 한 가지뿐입니다.
• 그 외 상가, 사무실, 창고, 토지, 비주거용 오피스텔 등은 모두 과세 대상입니다.

2. 총수입금액 계산

• 임대료 수입: 월세·연세 등 1년 치 임대료 합계입니다. 임대소득 귀속은 약정 기준이므로, 임차인이 월세를 미납했더라도 약정 임대료는 수입금액에 포함해 신고해야 합니다.
• 관리비 등: 전기료·수도료 같은 공공요금을 제외한 청소비·난방비 등은 임대소득에 넣습니다. 공공요금 명목으로 받았더라도 실제 납부액을 초과하는 부분도 수입금액에 산입합니다.
• 간주임대료: 비주거용은 주택과 달리 별도 요건 없이 보증금을 받았다면 간주임대료 과세 대상이 될 수 있습니다. 다만 장부를 작성하는 경우, 임대보증금 등의 적수보다 임대용부동산의 건설비 상당액(매입한 건물은 건물 취득가액 포함) 적수가 더 크면 간주임대료가 발생하지 않을 수 있어, 이 부분을 확인하면 세 부담을 줄일 수 있습니다.

3. 소득금액·세액 계산

• 소득금액 = 총수입금액 - 필요경비
• 필요경비는 장부·증빙으로 실제 지출을 인정받거나, 장부가 없으면 기준경비율·단순경비율로 계산합니다.
• 이렇게 계산한 소득금액을 근로소득·이자·배당·기타소득 등과 합산해 과세표준을 구하고, 6~45% 기본세율과 누진공제를 적용해 산출세액을 계산합니다.

4. 결손금·이월결손금

• 비주거용 부동산 임대업에서 발생한 결손금은 다른 종합소득(근로·연금·기타소득 등)과 통산할 수 없고, 해당 임대업 소득에서만 공제됩니다.
• 이월결손금은 15년(2019년 12월 31일 이전 발생분은 10년) 이내 이월해 비주거용 부동산임대업 소득에서 공제할 수 있습니다.
• 추계신고 시에는 이월결손금 공제를 적용받지 못합니다.

5. 감가상각과 양도소득세

• 종합소득세 신고 시 건물 등 유형자산에 대해 감가상각을 하면 당해 연도 필요경비로 인정받아 소득세를 줄일 수 있습니다.
• 다만 양도소득세 계산 시 취득가액에서 감가상각 누계액을 차감하므로, 현재 소득세를 줄이는 대신 미래 양도소득세가 늘어날 수 있습니다.

6. 부가가치세·사업자등록

• 주택임대는 부가가치세 면세사업이지만, 비주거용 임대는 과세·면세 여부가 임대 물건과 용도에 따라 달라질 수 있으므로 부가가치세 신고의무도 함께 확인해야 합니다.
• 임대사업을 시작하면 사업 개시일부터 20일 이내에 사업자등록 신청을 해야 합니다.

정리하면, 비주거용 임대소득은 분리과세가 되지 않고 종합과세 대상이며, 임대료뿐 아니라 관리비 초과분과 보증금 간주임대료까지 총수입금액에 넣어야 합니다. 장부 기장을 하면 필요경비와 간주임대료 계산에서 유리해질 수 있고, 결손금은 다른 소득과 통산되지 않는다는 점을 함께 고려하시면 됩니다. 최신 개정 사항을 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.