법인 간주임대료 계산 시 임대용 부동산의 건설비 상당액은 어떻게 계산하나요?

임대용부동산의 건설비 상당액은 임대 유형(지하도 기부채납 후 임대 여부)과 취득·건설 시점(1990년 12월 31일 이전/이후)에 따라 계산방법이 달라집니다.

1. 지하도를 건설해 국가·지자체에 기부채납하고 점용허가를 받아 임대하는 경우

• 건설비 상당액 = 지하도 건설비 × (임대면적 / 임대가능면적)
• 이때 지하도 건설비는 해당 건축물의 취득가액(자본적 지출액 포함, 재평가차액 제외)을 기준으로 합니다.

2. 그 외 임대용부동산(1991년 1월 1일 이후 취득·건설분)

• 건설비 상당액 = 임대용부동산의 매입·건설비 × (임대면적 / 건축물의 연면적)
• 매입·건설비는 자본적 지출액을 포함하고 재평가차액은 제외한 금액이며, 토지가액은 제외합니다.
• 건축물의 연면적은 건축물관리대장상 건물 연면적을, 임대면적은 실제로 임대보증금을 받고 임대한 면적을 기준으로 합니다.

3. 1990년 12월 31일 이전에 취득·건설한 임대용부동산

• 건설비 상당액은 아래 세 가지 금액 중 가장 큰 금액으로 합니다.
  1. 임대용부동산의 매입·건설비(자본적 지출 포함, 재평가차액 제외) × (임대면적 / 건축물 연면적)
  2. (1990년 12월 31일 현재 임대보증금 / 1990년 12월 31일 현재 보증금을 받고 임대한 면적) × 임대보증금을 받고 임대한 면적
  3. (1990년 12월 31일 현재 임대용부동산의 기준시가 / 임대용 건축물 연면적) × 임대보증금을 받고 임대한 면적

4. 토지·건물 가액 구분이 불분명한 경우

• 타인으로부터 매입한 자산 등은 매입가액에 취득세·등록세 등 부대비용을 가산한 금액을 취득가액으로 봅니다.
• 토지와 건물을 함께 취득해 각 자산별 가액 구분이 불분명하면 총취득가액을 취득 당시 기준시가로 안분하여 계산합니다.

5. 상속·증여로 취득한 경우

• 상속·증여로 취득한 임대용부동산의 건설비 상당액은 상속세 과세가액 또는 증여세 과세가액을 기준으로 합니다.

6. 일부 면적만 임대하는 경우

• 자산의 일부를 임대사업에 사용하는 경우 건설비 상당액은 건설비 총액에 임대면적 비율을 안분하여 계산합니다.

7. 적용 시 함께 확인할 점

• 건설비 상당액은 임대보증금 등에 대한 간주임대료(소득세) 또는 간주익금(법인세) 계산 시 보증금등의 적수에서 차감하는 항목입니다.
• 적수는 매월 말 현재 잔액에 경과일수를 곱해 계산할 수 있습니다.
• 계산 결과가 0보다 작으면 없는 것으로 봅니다.
• 실제 적용 여부는 임대 유형, 취득·건설 시점, 취득가액 확인 가능 여부, 토지·건물 가액 구분 여부, 임대면적 산정 방식에 따라 달라질 수 있습니다.