상속개시일 전후 6개월 이내에 거래된 유사 토지가 없으면 토지 가액을 어떻게 평가하나요?

상속개시일 전후 6개월 이내에 해당 토지의 거래가액이나 감정가액 등이 없고, 유사한 토지의 매매사례도 확인되지 않으면 보충적 평가방법으로 토지를 평가합니다. 토지의 보충적 평가는 원칙적으로 평가기준일 현재 고시된 개별공시지가를 적용합니다.

다만 개별공시지가가 없는 토지이거나, 개별공시지가를 그대로 적용하기 어려운 경우에는 다음과 같이 평가합니다.

• 개별공시지가가 없는 토지: 신규등록토지, 분할·합병된 토지, 형질변경·용도변경으로 지목이 변경된 토지, 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지 포함) 등이 이에 해당합니다.
• 이 경우 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지를 표준지로 보고 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 비교표에 따라 평가한 가액을 적용합니다.
• 이때 관할세무서장은 시장·군수가 산정한 가액이나 둘 이상의 감정기관에 의뢰한 감정가액의 평균액을 평가가액으로 할 수 있습니다.

또한 개별공시지가가 있더라도 지가가 급등하는 지역 등 대통령령으로 정하는 지역에 해당하는 토지는 배율방법으로 평가할 수 있습니다. 배율방법은 평가기준일 현재 개별공시지가에 국세청장이 고시하는 배율을 곱하여 계산하는 방식입니다.

참고로, 평가기간 내에 해당 토지의 매매·감정·수용·경매·공매 가액이 없더라도, 평가기준일 전 2년 이내 또는 평가기간 경과 후 법정결정기한까지의 거래 등이 있고 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우에는 평가심의위원회 심의를 거쳐 그 가액을 시가에 포함시킬 수 있는 경우가 있습니다. 다만 이는 신청과 심의가 필요한 절차이고, 요건이 충족되어야 인정됩니다.

정리하면, 유사 토지 거래가 없다고 해서 바로 다른 가액으로 정하는 것은 아니고, 개별공시지가 → 개별공시지가가 없거나 적용이 어려운 경우 관할세무서장 평가·감정가액 평균액·시장·군수 산정가액 → 해당 시 배율방법 순서로 검토하게 됩니다.

실제 토지 상태(신규등록, 분할·합병, 형질변경, 고시 누락 여부 등)와 개별공시지가 고시 시점, 해당 지역이 배율방법 적용 대상인지 여부에 따라 평가 방식이 달라질 수 있으므로, 해당 토지의 구체적인 현황을 확인해 보시는 것이 좋습니다.