건축물 철거 후 6개월이 지나지 않았더라도 종합합산 과세될 수 있나요?

건축물 철거 후 6개월이 지나지 않았더라도 종합합산과세대상이 될 수 있습니다. 핵심은 철거·멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지라도 허가·사용승인(임시사용승인 포함)을 받지 않은 건축물·주택의 부속토지는 제외된다는 점입니다.

지방세법 시행령 제103조의2는 과세기준일 현재 다음 중 하나에 해당하면 해당 건축물·주택의 부속토지를 별도합산과세대상 등으로 볼 수 있도록 정하고 있습니다.

• 건축물 또는 주택이 사실상 철거·멸실된 날(알 수 없으면 공부상 철거·멸실된 날)부터 1년이 지나지 않은 부속토지
• 빈집정비사업 등으로 빈집이 사실상 철거된 날부터 3년이 지나지 않은 빈집의 부속토지

다만 위 규정은 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 하는 건축물·주택으로서 허가 등을 받지 않은 것, 또는 사용승인을 받아야 하는 건축물·주택으로서 사용승인(임시사용승인 포함)을 받지 않은 것의 부속토지는 제외합니다.

즉, 철거 후 6개월 이내라도 아래와 같은 경우에는 종합합산과세대상이 될 수 있습니다.

• 철거·멸실된 건축물·주택이 애초에 허가나 사용승인을 받지 않은 상태였던 경우
• 철거 후 해당 부속토지를 건축물 건축 용도 외의 다른 용도로 사용하는 경우
• 공부상·사실상 철거·멸실된 날을 기준으로 기간 요건을 충족하지 못하는 경우

반대로, 허가·사용승인을 받은 건축물·주택이 철거·멸실되었고 그 부속토지를 건축 용도로 계속 사용하는 경우에는 일정 기간 동안 별도합산과세대상 등으로 볼 여지가 있습니다. 이때 부속토지 범위는 철거·멸실 전 건축물의 바닥면적에 용도지역별 적용배율을 곱한 면적 범위로 산정합니다.

실무에서는 사실상 철거·멸실된 날이 언제인지가 중요하므로, 외형상 구조가 훼손되어 재산적 가치를 상실했는지, 공부상 철거·멸실일이 언제인지 등을 함께 확인해야 합니다. 재건축·재개발 구역 내 주택처럼 철거가 임박한 경우에도 실제 철거·멸실 여부와 시점이 기준이 되며, 단순히 퇴거·단전·단수·출입문 봉쇄만으로는 주택 또는 건축물 여부가 바로 판단되지 않을 수 있습니다.

따라서 철거 후 6개월이 지나지 않았다는 사실만으로 항상 별도합산 또는 분리과세가 된다고 단정할 수 없고, 허가·사용승인 여부, 용도, 철거·멸실 시점과 현황까지 함께 검토해야 합니다.