집을 10년 넘게 보유했어도 직접 살지 않았다면, 앞으로 양도세 혜택이 줄어드나요?

1세대 1주택자가 10년 넘게 보유했더라도 직접 거주하지 않았다면 장기보유특별공제 혜택이 줄어듭니다. 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 1세대 1주택 장기보유특별공제에 보유기간뿐 아니라 거주기간 요건도 함께 적용되기 때문입니다.

• 거주한 경우: 보유기간과 거주기간 각각에 연 4%(최대 80%)의 공제율을 적용해 합산합니다. 예를 들어 보유 10년·거주 2년이면 보유 40% + 거주 8% = 48%가 됩니다.
• 거주하지 않은 경우: 보유기간에 대해서만 연 2%(최대 30%)의 공제율을 적용합니다. 보유 10년이면 20%만 적용됩니다.

즉, 같은 10년 보유라도 거주 여부에 따라 공제율이 크게 달라집니다. 다만 이 거주기간 요건은 1세대 1주택 장기보유특별공제 우대(표2)를 적용할 때 문제 되는 것이고, 1세대 1주택 비과세 자체와는 별개입니다. 비과세는 원칙적으로 보유기간 2년 이상(조정대상지역 내 주택은 보유 2년 + 거주 2년)이면 적용될 수 있습니다.

• 1세대 1주택 장기보유특별공제 우대를 받으려면 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택을 보유하고, 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.
• 거주하지 않은 1세대 1주택은 보유기간 기준 연 2%(최대 30%)만 적용되므로, 오래 보유했어도 공제 혜택이 제한적입니다.
• 고가주택(양도가액 12억원 초과)은 비과세 대상에서 제외되며, 이 경우 장기보유특별공제와 거주기간 요건이 세금 계산에 더 중요해집니다.

따라서 “10년 넘게 보유했으니 무조건 혜택이 크다”고 보기 어렵고, 실제 거주 여부가 핵심입니다. 거주하지 않은 상태로 양도할 계획이라면 보유기간 기준 공제율(최대 30%)만 적용된다는 점을 먼저 확인하시는 것이 좋습니다.