사망자 명의로 등기 신청을 할 수 있는 예외적인 경우가 있나요?

원칙적으로 사망자 명의로는 등기를 신청할 수 없지만, 등기원인이 사망 전에 이미 발생한 경우에는 예외적으로 상속인이 포괄승계인으로서 사망자 명의에서 바로 상대방 명의로 등기를 신청할 수 있습니다.

• 사망 전 등기원인이 발생한 경우: 등기원인이 발생한 후에 등기권리자 또는 등기의무자가 사망하면 상속인이나 그 밖의 포괄승계인이 그 등기를 신청할 수 있습니다(부동산등기법 제27조). 이때는 신청정보의 등기의무자 표시가 등기기록과 일치하지 않더라도 각하 사유에서 제외됩니다(같은 법 제29조 제7호 단서 가목). 상속을 증명하는 정보(가족관계등록 정보, 법인등기사항 정보 등)를 첨부정보로 제공해야 합니다(부동산등기규칙 제49조).
• 사망 후 등기원인이 발생한 경우: 원칙적으로 먼저 상속인 명의로 상속등기를 한 뒤 다음 등기를 해야 합니다. 다만 가등기를 마친 뒤 가등기권자나 가등기의무자가 사망한 경우의 본등기, 가등기명의인이 사망한 뒤 상속인이 하는 가등기 말소, 상속재산 파산선고 후 파산관재인의 형식적 경매·임의매각, 상속인을 등기의무자로 한 처분금지가처분 기입 등은 상속등기를 거치지 않고 할 수 있는 예로 제시됩니다.
• 주의할 점: 피상속인 생전에 매수한 사람이 상속인들을 상대로 받은 결정·판결의 등기원인일자가 서로 다르면, 사망 전 원인이라도 상속인들을 대위하여 상속인 전원 앞으로 상속등기를 먼저 마친 후 이전등기를 신청해야 합니다. 등기원인이 사망 전인지 후인지, 관련 결정·판결의 등기원인일자가 동일한지, 첨부정보로 상속을 증명하는 정보가 갖춰졌는지를 먼저 확인해야 합니다.

실무에서는 새 등기의 원인이 피상속인 사망 전에 생겼는지 후에 생겼는지가 핵심 기준이고, 목록에 없는 사안이라도 등기원인의 발생 시점과 등기의무자 표시 일치 여부로 판단하므로 개별 사안은 관련 예규·선례와 함께 확인하는 것이 좋습니다.