부동산투자회사 간의 무상임대 시에도 특수관계인 간 무상임대 부가가치세 규정이 적용되나요?

부동산투자회사 간 임대라고 해서 무조건 특수관계인 간 무상임대 부가가치세 규정이 적용되는 것은 아닙니다. 핵심은 임대 대상 자산이 사업용 부동산인지, 주택인지, 그리고 임대하는 자가 부가가치세법상 사업자로서 임대용역을 공급하는지입니다.

1. 부동산투자회사라고 해서 자동으로 특수관계인이 되는 것은 아닙니다

• 특수관계인 여부는 부동산투자회사라는 업종 이름만으로 정해지지 않습니다.
• 부가가치세법 시행령 제26조제1항은 특수관계인을 소득세법 시행령 제98조제1항 또는 법인세법 시행령 제2조제8항 각 호에 따른 자로 정하고 있습니다.
• 따라서 부동산투자회사 간 거래라도 실제 소유·출자 관계, 임원·사용인 관계, 생계유지 관계, 경영 지배관계 등이 위 각 호에 해당해야 특수관계인으로 볼 수 있습니다.

2. 무상임대 과세 여부는 임대용역의 종류가 먼저입니다

• 부가가치세법 제12조제2항 단서에 따라, 사업자가 특수관계인에게 사업용 부동산의 임대용역 등 대통령령으로 정하는 용역을 무상으로 공급하면 용역의 공급으로 봅니다.
• 반대로 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역은 부가가치세법 제26조제1항제12호에 따라 대통령령으로 정하는 범위에서 면세되므로, 무상 여부와 관계없이 부가가치세 과세 대상에서 제외되는 것이 원칙입니다.
• 즉, 부동산투자회사 간 임대라도 임대하는 부동산이 사업용 부동산인지 주택인지가 과세 여부를 가릅니다.

3. 예외 규정도 함께 확인해야 합니다

• 부가가치세법 제12조제2항 단서 및 같은 법 시행령 제26조는 사업용 부동산 임대용역에서 제외되는 경우를 따로 정하고 있습니다.
• 예를 들어 산학협력단과 대학 간 임대, 공공주택 특별법상 공공주택사업자와 부동산투자회사 간 임대 등은 사업용 부동산 임대용역에서 제외되어 무상공급으로 보지 않을 수 있습니다.
• 따라서 부동산투자회사 간 임대라고 해도 위 예외에 해당하면 무상임대 과세 규정이 적용되지 않을 수 있습니다.

4. 과세표준과 공급가액 계산

• 위 예외에 해당하지 않아 과세 대상이 되는 경우에는 공급가액을 계산해야 합니다.
• 전세금이나 임대보증금을 받는 경우에는 부가가치세법 제29조제10항제1호 및 같은 법 시행령 제65조제1항에 따라, 보증금에 계약기간 1년의 정기예금 이자율(해당 예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재)을 적용해 계산한 금액을 공급가액으로 봅니다.
• 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 임대용역을 공급하고 선불·후불로 받는 경우에는 같은 시행령 제65조제5항에 따라 계약기간 개월 수로 나누어 각 과세기간의 공급가액을 계산합니다.
• 과세되는 부동산 임대용역과 면세되는 주택 임대용역을 함께 공급해 임대구분과 임대료 등의 구분이 불분명한 경우에는 같은 시행령 제65조제4항의 계산식을 순차 적용해 토지분·건물분, 토지임대면적·건물임대면적 기준으로 공급가액을 구분합니다.

5. 특수관계인 간 거래라면 시가 과세 가능성도 있습니다

• 특수관계인 간 거래에서 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 않은 경우로서 조세 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되면, 공급한 재화 또는 용역의 시가를 공급가액으로 볼 수 있습니다(부가가치세법 제29조제4항).
• 다만 용역의 무상공급은 원칙적으로 용역의 공급으로 보지 않으므로, 이 규정이 적용되려면 제12조제2항 단서에 따라 용역의 공급으로 보는 경우 등 해당 요건이 충족되어야 합니다.

정리하면, 부동산투자회사 간 임대라는 이유만으로 특수관계인 간 무상임대 부가가치세 규정이 자동 적용되는 것은 아니고, ① 임대 대상 자산이 사업용 부동산인지 주택인지, ② 상대방이 실제 특수관계인인지, ③ 공공주택사업자 관련 예외 등 적용 제외 사유에 해당하는지를 먼저 확인해야 합니다. 실제 처리는 해당 임대계약의 내용과 당사자 관계를 기준으로 판단해야 합니다.