소득세법상 직계존비속에게 주택을 낮은 임대료를 받고 대여하는 경우에도 부당행위계산부인 규정을 적용하여 과세하나요?

특수관계인에게 자산을 무상으로 제공하거나 낮은 임대료를 받는 경우에는 원칙적으로 부당행위계산부인 대상이 됩니다. 다만 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 그 직계존비속이 실제 거주하는 경우에는 예외적으로 부당행위계산부인을 적용하지 않습니다.

적용 기준

• 적용 대상: 특수관계인에게 금전 외 자산 또는 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율·요율·임대료로 대부·제공한 경우
• 예외: 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고, 그 직계존비속이 해당 주택에 실제 거주하는 경우는 제외
• 적용 요건(고가·저가 거래): 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5 이상인 경우에 적용

낮은 임대료를 받는 경우

• 낮은 임대료를 받는 것은 ‘시가보다 낮은 임대료로 제공한 경우’에 해당하므로, 위 예외에 해당하지 않으면 부당행위계산부인 적용 대상이 될 수 있습니다.
• 다만 실제 과세 여부는 시가와 낮은 임대료의 차이가 3억원 이상 또는 시가의 5% 이상인지, 그리고 그 거래가 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는지에 따라 달라집니다.

시가 판단

• 시가 판단이 어려운 경우, 해당 거래와 유사한 상황에서 특수관계인 외의 자와 계속 거래한 가격 또는 제3자 간 일반 거래 가격을 우선 봅니다.
• 그 가격이 없으면 감정평가액, 상속세 및 증여세법 평가 규정 등을 순차적으로 적용해 시가를 산정합니다.
• 부동산 임대용역의 시가가 불분명한 경우에는 ‘(자산 시가의 50% - 받은 전세금·보증금) × 정기예금이자율’ 방식으로 계산할 수 있습니다.

정리

• 직계존비속 주택 무상사용·실제 거주 예외를 제외하면, 특수관계인에게 낮은 임대료를 받는 임대도 부당행위계산부인 검토 대상이 됩니다.
• 실제 적용 여부는 시가와 임대료 차이, 특수관계 여부, 부당 감소 인정 여부 등을 함께 확인해야 하므로, 구체적인 임대료·시가·거래 구조를 기준으로 판단하는 것이 필요합니다.