일시적 1세대 2주택 비과세 요건을 갖춘 주택을 매매할 때 양도소득세는 어떻게 되나요?

일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 적용받아 종전 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 양도소득세 비과세가 적용될 수 있습니다. 다만 이 특례는 종전 주택 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고, 신규 주택 취득·종전 주택 양도 기한을 모두 지킨 경우에만 적용됩니다.

적용 요건

• 종전 주택 취득 후 1년 이상 지난 뒤 신규 주택 취득 (매입·자가건설 포함, 해석상 상속·증여·용도변경 등도 포함될 수 있음)
• 신규 주택 취득일부터 3년 이내에 종전 주택 양도
• 양도일 현재 종전 주택이 1세대 1주택 비과세 요건 충족
  • 보유기간 2년 이상
  • 취득 당시 조정대상지역 주택이면 보유기간 중 거주기간 2년 이상

양도기한 관련 유의점

• 2023. 1. 12. 이후 양도분은 주택 소재지 구분 없이 3년 이내 양도하면 됩니다.
• 그 이전 양도분은 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역인지, 계약·취득 시점이 언제인지에 따라 2년·1년 등 기한이 달라지고, 이사·전입 요건이 붙는 구간도 있었습니다.
• 신규 주택 취득일부터 3년이 되는 날 현재 한국자산관리공사 매각 의뢰, 법원 경매 신청, 국세징수법 공매 진행, 재개발·재건축 현금청산 소송 진행, 수용재결·매도청구소송 진행 등에 해당하면 3년을 넘겨 양도해도 일정 기한 내 양도로 볼 수 있습니다.

비과세가 안 되는 경우

• 종전 주택을 취득한 날부터 1년이 지나기 전에 신규 주택을 취득한 경우
• 신규 주택 취득일부터 정해진 기한 내에 종전 주택을 양도하지 못한 경우
• 양도일 현재 종전 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못한 경우
• 매매계약서 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우 등 비과세·감면 배제 사유가 있는 경우

신고·납부 관련

• 비과세로 판단되더라도 양도소득세 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 해야 합니다.
• 비과세 요건을 잘못 적용해 신고하지 않거나, 나중에 요건 미충족이 확인되면 가산세 및 추징 문제가 생길 수 있습니다.

실제 적용 여부는 종전 주택 취득 시기, 신규 주택 취득 시기, 조정대상지역 여부, 거주기간, 분양권·입주권 포함 여부 등 개별 사정에 따라 달라지므로, 보유 주택과 양도 일정에 맞춰 요건을 하나씩 확인하시는 것이 좋습니다.