부동산 경매에서 중복등기 기록이 있을 때 등기관은 어떤 기준으로 하나의 등기기록을 폐쇄하나요?

중복등기기록이 있으면 등기관은 최종 소유권의 등기명의인이 같은지 다른지, 그리고 소유권 외의 권리 등기가 있는지, 원시취득·분배농지 상환완료 등 특별한 등기원인이 있는지를 기준으로 어느 등기기록을 폐쇄할지 정합니다. 다만 이 정리는 실체 권리관계에 영향을 주지 않는 절차적 정리입니다.

1. 최종 소유권 등기명의인이 같은 경우

• 원칙적으로 나중에 개설된 등기기록(후등기기록)을 폐쇄합니다.
• 다만 후등기기록에 소유권 외의 권리 등기가 있고, 먼저 개설된 등기기록(선등기기록)에는 그와 같은 등기가 없으면 선등기기록을 폐쇄합니다.

2. 최종 소유권 등기명의인이 다른 경우

• 한 등기기록의 최종 소유권 등기명의인이 다른 등기기록의 최종 소유권 등기명의인으로부터 직접 또는 전전하여 소유권을 이전받은 경우, 다른 등기기록이 후등기기록이거나 소유권 외의 권리 등기가 없는 선등기기록이면 그 다른 등기기록을 폐쇄합니다.
• 최종 소유권 등기명의인이 다른 경우로서, 어느 한 등기기록에만 원시취득사유 또는 분배농지의 상환완료를 등기원인으로 한 소유권이전등기가 있으면 그 등기기록을 남기고 나머지 등기기록을 폐쇄합니다.
• 위 기준에 해당하지 않으면 각 등기기록의 최종 소유권 등기명의인과 등기상 이해관계인에게 1개월 이상의 기간을 정해 이의를 진술하지 않으면 폐쇄할 수 있다는 뜻을 통지하고, 이의를 진술하지 않으면 그 등기기록을 폐쇄합니다. 다만 모든 중복등기기록의 최종 소유권 등기명의인과 등기상 이해관계인이 이의를 진술하지 않으면 폐쇄하지 않습니다.
• 위 방법으로 정리할 수 없는 경우에는 대장과 일치하지 않는 등기기록을 폐쇄합니다.

3. 당사자 신청이 있는 경우

• 중복등기기록 중 한 등기기록의 최종 소유권 등기명의인은 자기 명의의 등기기록을 폐쇄해 중복등기를 정리해 달라고 신청할 수 있습니다.
• 이때 등기상 이해관계인이 있으면 그 승낙을 증명하는 정보를 첨부해야 합니다.
• 당사자의 정리신청이 있으면 위의 여러 기준에도 불구하고 그 신청에 따라 등기기록을 폐쇄합니다.

4. 토지의 일부가 따로 등기된 경우

• 등기된 토지의 일부에 관해 별개의 등기기록이 개설되어 있으면 등기관은 직권으로 분필등기를 한 뒤 위 절차에 따라 정리합니다.

5. 정리 후 절차

• 폐쇄된 등기기록의 소유권 등기명의인 또는 등기상 이해관계인은 그 토지가 폐쇄된 등기기록의 소유권 등기명의인의 소유임을 증명하여 폐쇄된 등기기록의 부활을 신청할 수 있습니다.
• 등기기록을 폐쇄할 때는 표제부의 등기를 말소하는 표시를 하고, 등기원인 및 기타사항란에 폐쇄의 뜻과 그 연월일을 기록합니다.

정리하면, 중복등기기록의 폐쇄 기준은 명의인 동일 여부, 권리등기 유무, 원시취득·분배농지 상환완료 등 등기원인, 당사자 신청 및 이해관계인 승낙, 대장 일치 여부를 순서대로 살펴 결정됩니다. 실제 소유권 귀속이 다투어지는 사안이라면 등기 정리와 별개로 권리관계 확인이 필요할 수 있습니다.