2019년 2월 11일 이전에 단기임대주택을 장기일반민간임대주택으로 전환한 경우 임대기간 산정 방법은 무엇인가요?

2019년 2월 11일 이전에 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경신고한 경우에는, 5년의 범위에서 기존 단기민간임대주택으로 임대한 기간의 50%에 해당하는 기간을 장기일반민간임대주택등의 임대기간으로 인정합니다.

이 방식은 2019년 2월 12일 이후 변경신고한 경우(기존 임대기간 전체를 최대 4년 한도로 인정)와 다릅니다. 따라서 2019년 2월 11일 이전 변경신고분은 임대기간 전체를 그대로 합산하는 것이 아니라, 5년 한도 내에서 실제 임대한 기간의 절반만 반영된다는 점이 핵심입니다.

다만, 2019년 2월 12일 현재 이미 8년을 초과하여 임대한 상태였다면, 2019년 2월 11일 이전 변경신고라 하더라도 5년의 범위에서 임대한 기간의 50%를 인정하는 별도 기준이 적용될 수 있어, 실제 임대개시일과 변경신고 시점, 당시 누적 임대기간을 함께 확인해야 합니다.

임대기간 계산의 기본 원칙은 다음과 같습니다.

• 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 봅니다.
• 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 봅니다.
• 상속인이 상속으로 피상속인의 임대주택을 취득해 계속 임대하는 경우에는 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산합니다.
• 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3개월 이내의 기간은 임대기간에 산입합니다.

따라서 2019년 2월 11일 이전 변경신고 사례에서는 변경신고 시점, 당시 단기민간임대주택의 실제 임대기간, 2019년 2월 12일 기준 8년 초과 임대 여부를 함께 따져 임대기간 인정 범위를 판단해야 합니다.