2019년 2월 12일 이후에 단기임대주택을 장기일반민간임대주택으로 전환한 경우 임대기간 산정 방법은 무엇인가요?

2019년 2월 12일 이후에 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경신고한 경우, 임대기간은 최대 4년을 한도로 기존 단기민간임대주택 임대기간 전체를 장기일반민간임대주택등의 임대기간으로 인정하는 방식이 적용됩니다.

다만, 2019년 2월 12일 현재 이미 8년을 초과하여 임대한 경우에는 위 방식이 아니라 5년의 범위에서 임대한 기간의 50%에 해당하는 기간만 임대기간으로 인정합니다.

이 기준은 「조세특례제한법 시행령」 제97조의3 제4항과 관련 부칙(2019.2.12. 대통령령 제29527호)에 따른 것으로, 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경신고한 경우 임대기간 계산의 핵심 특례입니다.

실무에서는 변경신고 시점과 기존 임대기간에 따라 인정 범위가 달라지므로, 다음 사항을 함께 확인해야 합니다.

• 변경신고가 단기민간임대주택의 임대의무기간 종료 전인지, 종료 후인지
• 2019년 2월 12일 당시 이미 8년을 초과하여 임대하고 있었는지
• 변경신고한 주택이 아파트 등 제외 대상에 해당하지 않는지
• 임대기간뿐 아니라 임대료 증액 제한(5% 이하), 국민주택규모 이하, 기준시가 요건 등 다른 과세특례 요건도 충족하는지

따라서 단순히 변경신고만 하면 기존 기간이 전부 인정되는 것은 아니고, 변경 시점과 기존 임대기간에 따라 인정 기간과 계산 방식이 달라진다는 점을 먼저 확인하시는 것이 좋습니다.