상속주택을 포함해 2주택자가 된 경우 기존 주택을 먼저 양도하면 비과세가 가능한가요?

상속주택과 상속개시 당시 보유한 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 먼저 양도하는 경우에는, 일반주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추면 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 양도소득세 비과세 특례가 적용될 수 있습니다.

다만 이 특례는 아래 요건을 모두 충족해야 하며, 요건을 벗어나면 비과세가 적용되지 않습니다.

• 상속주택 요건: 원칙적으로 별도세대원으로부터 상속받은 주택이어야 합니다. 피상속인이 상속개시 당시 2주택 이상을 보유한 경우에는 아래 순위에 따른 1주택만 상속주택으로 인정됩니다.
  1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
  2. 소유기간이 같은 주택이 2 이상이면 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
  3. 소유기간과 거주기간이 모두 같은 주택이 2 이상이면 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택
  4. 피상속인이 거주한 사실이 없고 소유기간이 같은 주택이 2 이상이면 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같으면 상속인이 선택하는 1주택)
• 일반주택 요건: 상속개시 당시 보유하고 있던 주택(또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권·분양권에 따라 사업시행 완료 후 취득한 신축주택)이어야 합니다. 2018년 2월 13일 이후 증여분 중 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택은 일반주택에서 제외됩니다.
• 양도주택 요건: 양도하는 일반주택은 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 거주, 실지거래가액 12억원 이하 등)을 갖추어야 합니다.

주의할 점

• 상속주택을 먼저 양도하면 이 특례는 적용되지 않고, 상속주택 양도분에 대해 양도소득세가 과세될 수 있습니다.
• 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 같은 세대였던 경우에는 동거봉양 합가 등 일정 요건을 충족하는 때에만 합치기 이전부터 보유하던 주택을 상속주택으로 볼 수 있습니다.
• 공동상속주택의 소수지분을 가진 상속인은 일반주택 양도 시 해당 공동상속주택을 자신의 주택으로 보지 않는 별도 특례가 적용될 수 있습니다.

따라서 기존 주택(일반주택)을 먼저 양도하는 방향이 원칙적으로 유리하지만, 상속주택이 선순위 상속주택에 해당하는지, 일반주택이 상속개시 당시 보유 주택인지, 양도 시점에 비과세 요건을 충족하는지에 따라 결과가 달라집니다.