법인이 대표자에게 주택을 무상 또는 저가로 사용하게 하면 부당행위계산부인 대상이 되나요?

법인이 보유·임차한 주택을 대표자 등 특수관계인에게 무상 또는 시가보다 낮은 임대료로 사용하게 하면 부당행위계산부인 대상이 될 수 있습니다. 다만 적용 여부는 그 주택을 사용하는 사람이 누구인지에 따라 크게 달라집니다.

적용 대상 여부의 핵심 구분

• 출자임원 및 그 친족 등에게 무상·저가 사용하게 한 경우
  • 유지·관리비는 업무무관경비로 보아 손금에 산입할 수 없습니다.
  • 적정임대료에 미달하는 임대료만 받은 경우에는 부당행위계산부인 규정 적용 여부를 검토해야 합니다.
• 비출자 임원·소액주주 임원 및 직원에게 제공한 경우
  • 유지·관리비는 손금에 산입할 수 있습니다.
  • 다만 임대료를 적정임대료보다 낮게 받더라도 부당행위계산부인은 적용하지 않습니다.

부당행위계산부인의 기본 구조

• 부당행위계산부인은 내국법인이 특수관계인과의 거래로 조세 부담을 부당하게 줄인 것으로 인정될 때, 그 거래·계산과 관계없이 각 사업연도 소득금액을 다시 계산하는 제도입니다.
• 여기서 말하는 시가는 특수관계인 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격·이자율·임대료 등을 기준으로 판단합니다.
• 부당행위계산부인은 행위 당시를 기준으로 해당 법인과 특수관계인 간 거래에 적용합니다.

적용 요건의 금액 기준

• 법인이 자산을 시가보다 높게 매입하거나 낮게 양도·제공하는 등의 유형 중 일부는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상인 경우에 한정하여 부당행위계산부인 규정을 적용합니다.
• 다만 주권상장법인이 발행한 주식을 거래한 경우에는 이 금액 기준을 적용하지 않습니다.

실무에서 함께 확인할 점

• 법인이 취득·임차한 주택을 업무 목적과 무관하게 보유하고 있으면 그 주택 자체의 유지·관리비는 손금에 산입할 수 없습니다.
• 대표자·주주 가족에게 실제 근무 없이 인건비를 계상하거나, 업무 외 사용 경비를 사업소득 지급 등으로 처리하는 경우도 별도로 손금부인 및 소득귀속 문제가 생길 수 있습니다.
• 무상·저가 사용의 경우 임대차계약일 등 행위 당시를 기준으로 시가 임대료와 비교해 판단하므로, 계약 시점과 임대료 산정 근거를 정리해 두는 것이 중요합니다.

정리

• 대표자 등 특수관계인에게 주택을 무상·저가로 사용하게 하면 사용 대상자의 지위(출자임원·친족 여부 등)와 임대료 수준에 따라 부당행위계산부인 및 업무무관경비 부인 문제가 함께 발생할 수 있습니다.
• 실제 적용 여부는 해당 주택의 사용 관계, 임대료 수준, 시가 산정 방법, 행위 시점 등을 구체적으로 확인해야 판단할 수 있습니다.