소유권 보존 등기와 소유권 이전 등기의 차이는 무엇인가요?

소유권 보존 등기는 아직 등기부가 없는 미등기 부동산에 처음으로 등기부를 개설하는 등기이고, 소유권 이전 등기는 이미 등기부가 있는 부동산의 소유자를 다른 사람으로 바꾸는 등기입니다.

간단히 말하면, 보존 등기는 ‘등기부를 처음 만드는 절차’이고, 이전 등기는 ‘기존 등기부에서 소유자만 교체하는 절차’입니다.

1. 소유권 보존 등기

• 대상: 토지대장·임야대장·건축물대장에 최초 소유자로 등록된 미등기 토지·건물 등
• 신청인: 원칙적으로 등기명의인이 될 사람이 단독으로 신청합니다(부동산등기법 제23조제2항).
• 신청 자격: 토지대장·임야대장·건축물대장의 최초 소유자 또는 그 상속인·포괄승계인, 확정판결로 소유권을 증명하는 사람, 수용으로 소유권을 취득한 사람, 건물인 경우 특별자치도지사·시장·군수·구청장의 확인으로 소유권을 증명하는 사람 등이 신청할 수 있습니다(부동산등기법 제65조).
• 등기사항: 보존등기를 할 때는 등기원인과 그 연월일을 기록하지 않습니다(부동산등기법 제64조).
• 성격: 미등기 부동산에 대해 처음으로 소유권의 존재를 공시하는 절차입니다.

2. 소유권 이전 등기

• 대상: 이미 등기가 되어 있는 부동산의 소유권을 매매·증여·교환·상속·판결·수용 등 원인으로 다른 사람에게 옮기는 등기
• 신청인: 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청합니다. 다만 상속·법인 합병 등 포괄승계나 판결·수용 등 법률에 다른 규정이 있는 경우에는 단독 신청이 가능합니다(부동산등기법 제23조제1항·제3항, 제99조 등).
• 등기사항: 이전등기를 할 때는 순위번호, 등기목적, 접수연월일·접수번호, 등기원인 및 그 연월일, 권리자 등을 기록합니다(부동산등기법 제48조제1항).
• 성격: 이미 존재하는 등기부를 전제로, 소유권의 주체가 바뀌었다는 점을 공시하는 절차입니다.

3. 실무상 차이 요약

• 등기부 유무: 보존 등기는 미등기 상태, 이전 등기는 이미 등기부가 존재함
• 신청 방식: 보존 등기는 단독 신청이 원칙, 이전 등기는 공동 신청이 원칙(단, 포괄승계·판결·수용 등은 예외)
• 기록 내용: 보존 등기는 등기원인·연월일을 적지 않지만, 이전 등기는 등기원인과 연월일을 포함해 기록함
• 원인: 보존 등기는 최초 등록·판결·수용·행정 확인 등이 원인이고, 이전 등기는 매매·증여·상속·판결·수용 등 소유권 변동 원인이 있음

4. 관련 효력

• 부동산 물권변동은 법률행위로 인한 경우 등기해야 효력이 생기며(민법 제186조), 상속·수용·판결 등 법률 규정에 따른 취득은 등기 없이도 취득할 수 있으나 처분하려면 등기가 필요합니다(민법 제187조).
• 같은 부동산에서 등기한 권리의 순위는 등기한 순서에 따릅니다(부동산등기법 제4조제1항).

따라서 두 등기는 ‘미등기 부동산을 처음 등기하는가’와 ‘기존 소유자로부터 소유권을 넘겨받는가’라는 점에서 가장 크게 구분됩니다.