토지거래허가구역 내에서 임대차 갱신권을 사용하지 않은 주택을 매수할 때, 실거주를 이유로 기존 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있나요?

토지거래허가구역(허가구역) 내 주택을 매수하면서 실거주를 이유로 기존 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있는지는 임차인이 갱신권을 행사했는지, 소유권 이전 시점과 갱신요구 시점이 언제인지, 그리고 실거주 의사가 진정한지에 따라 달라집니다.

1. 갱신권을 아직 사용하지 않은 상태라면 거절 가능성이 있습니다

• 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에 따르면, 임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 임차인의 계약갱신요구를 정당한 사유 없이 거절하지 못하는 원칙의 예외로 거절할 수 있습니다.
• 다만 이 실거주 거절 사유는 임대인이 단순히 실거주 의사를 밝혔다는 것만으로 인정되지 않고, 그 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 점을 통상 수긍할 수 있을 정도의 사정이 있어야 합니다.

2. 소유권 이전 전에 갱신요구가 있었는지 먼저 확인해야 합니다

• 임차인이 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 기존 임대인에게 계약갱신요구를 이미 행사했다면, 계약은 원칙적으로 2년 연장됩니다.
• 이 경우 매수인이 실거주를 이유로 갱신요구를 거절하기 어려워질 수 있고, 소유권 이전 전에 갱신요구가 있었는지에 따라 결과가 달라집니다.
• 반대로 임차인이 갱신요구를 할 수 있는 기간이 아닌 시점이라면, 소유권 이전 후 새 임대인이 실거주를 이유로 갱신 거절을 검토할 여지가 생깁니다.

3. 실거주 의사는 구체적·진정성이 있어야 합니다

• 대법원은 실거주 의사의 존재는 단순한 의사표명만으로 인정할 수 없고, 임대인의 주거 상황, 실거주 의사를 가지게 된 경위, 실거주와 배치·모순되는 언동의 유무, 이사 준비 여부 등 여러 사정을 종합해 판단해야 한다고 보았습니다.
• 예를 들어 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 실제로는 제3자에게 임대하거나 매도하는 행위가 있으면 손해배상 문제가 생길 수 있습니다.

4. 허가구역 실거주 의무와의 관계도 함께 봐야 합니다

• 허가구역 내 주택 매수는 토지거래계약 허가 대상일 수 있고, 허가를 받으면 허가받은 목적대로 이용할 의무(자기 거주용이면 통상 취득일부터 2년 등)가 생길 수 있습니다.
• 다만 이 실거주 의무는 허가 목적과 이용의무기간에 따라 달라지는 행정상 의무이고, 임차인의 계약갱신요구권 거절 여부는 주택임대차보호법상 실거주 사유와 그 진정성에 따라 별도로 판단됩니다.
• 세입자가 있는 주택을 매수하는 경우 실거주 의무를 임대차 계약 종료일까지 유예하는 조치가 한시적으로 운영된 바 있으나, 이는 무주택자 등 일정 요건을 갖춘 경우에 한정될 수 있으므로 실제 거래 시점의 공고·법령을 확인해야 합니다.

5. 실무상 확인할 점

• 임차인이 현재 갱신요구권 행사 기간(임대차 종료 6개월 전~2개월 전)에 있는지
• 소유권 이전 전에 갱신요구가 이미 있었는지
• 매수인 측의 실거주 의사가 구체적·진정하게 인정될 사정이 있는지
• 허가구역 내 해당 주택의 토지 면적·용도지역과 허가 대상 여부, 허가 목적
• 실거주 유예 조치가 적용되는 사안인지 여부

정리하면, 갱신권을 아직 사용하지 않은 주택이라도 소유권 이전 전에 갱신요구가 있었는지, 새 임대인의 실거주 의사가 진정한지에 따라 거절 가능 여부가 달라집니다. 단순히 실거주 목적이라는 이유만으로 항상 거절할 수 있는 것은 아니고, 실거주 의사의 입증과 타이밍이 중요합니다.