2년 전세계약 상태에서 만기 3개월 전에 재계약을 할 수 있나요?

2년 전세계약 만기 3개월 전이라면 재계약(갱신)을 진행할 수 있습니다. 다만 어떤 방식으로 갱신하느냐에 따라 적용되는 규정과 효과가 달라지므로, 계약갱신요구권 행사, 합의에 의한 재계약, 묵시적 갱신 중 어느 경우에 해당하는지 먼저 구분하는 것이 중요합니다.

• 합의에 의한 재계약: 임대인과 임차인이 서로 합의하면 만기 전이라도 새로운 임대차계약을 체결할 수 있습니다. 이 경우 계약기간을 2년보다 길게 정하는 것도 가능하며, 당사자 사이에 유효하게 적용됩니다.
• 계약갱신요구권 행사(주택임대차보호법 제6조의3): 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 이 요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.
• 묵시적 갱신(주택임대차보호법 제6조): 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이 경우 존속기간은 2년으로 봅니다.

만기 3개월 전은 위 계약갱신요구권 행사 기간(6개월 전~2개월 전) 안에 들어가므로, 임차인이 계약갱신을 요구하려면 이 기간 안에 요구하는 것이 맞습니다. 다만 임대인이 실거주 등 정당한 거절 사유를 주장하거나, 서로 조건을 바꾸어 합의 재계약을 하는 경우에는 결과가 달라질 수 있습니다.

실무적으로는 재계약 시점, 갱신 방식(합의/요구권/묵시적 갱신), 차임·보증금 조정 여부, 중도해지 조건 등을 함께 확인해 두시는 것이 좋습니다. 특히 차임이나 보증금을 올리려는 경우에는 증액 제한이나 증액 후 1년 이내 재증액 제한 같은 요건도 함께 살펴보셔야 합니다.