미분양주택인데 소유권이전이 완료된 경우 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외해야 하나요?

미분양주택이라도 소유권이전(잔금청산 또는 소유권이전등기)이 완료되면 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외될 수 있습니다. 다만 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 소유권이전 여부가 핵심이며, 분양계약을 체결했더라도 잔금이 청산되지 않았거나 소유권이전등기가 되지 않았다면 미분양주택으로 보아 합산배제를 적용할 수 있습니다.

• 합산배제 미분양주택의 기본 요건: 과세기준일 현재 사업자등록을 한 주택신축판매업자(주택법 사업계획승인 또는 건축법 건축허가 받은 자)가 건축하여 소유하는 주택으로서, 주택분 재산세 납세의무가 최초로 성립한 날부터 5년이 경과하지 않은 주택이어야 합니다.
• 소유권이전 완료 시 영향: 과세기준일 이전에 분양계약을 체결했더라도 과세기준일 현재 잔금청산 또는 소유권이전등기가 되지 않은 주택은 미분양주택 범위에 포함됩니다. 반대로 과세기준일 현재 소유권이전등기가 완료되어 분양자(시행사)가 더 이상 소유하지 않게 되면, 원칙적으로 합산배제 미분양주택 요건 중 ‘건축하여 소유하는 주택’ 요건을 충족하지 못할 수 있습니다.
• 예외적으로 살펴볼 점: 대물변제 미분양주택(시공자가 공사대금으로 받은 주택)은 공사대금으로 받은 날(소유권이전등기접수일) 이후 재산세 납세의무 최초 성립일부터 5년 이내인지로 판단하므로, 시공자가 취득한 경우에는 별도 기준이 적용됩니다. 또한 분양계약 해제 후 재분양되지 않은 주택 등 사안별로 포함 여부가 달라질 수 있습니다.

따라서 단순히 ‘소유권이전됐다’는 사실만으로 무조건 제외된다고 단정하기보다는, 과세기준일 현재 누가 소유하고 있는지, 최초 재산세 납세의무 성립일부터 5년 이내인지, 대물변제 등 다른 유형에 해당하는지를 함께 확인해야 합니다. 실제 적용 여부는 해당 주택의 취득·등기 시점과 과세기준일 소유관계를 기준으로 판단하므로, 개별 사례는 관련 서류와 과세기준일 현황을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

최신 개정 사항을 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.