대여금 채무자의 전세보증금 및 상가보증금을 채권자가 회수하기 위해 진행해야 할 소송 종류와 법적 절차는 무엇인가요?

대여금 채권을 회수하기 위해 채무자의 전세보증금과 상가보증금을 직접 가져오려면, 먼저 집행권원(판결 등)을 확보한 뒤 채권압류·추심(또는 전부) 절차를 진행해야 합니다. 채무자의 보증금반환채권은 제3채무자(임대인)에 대한 금전채권이므로, 대여금 소송만으로 바로 보증금을 가져올 수는 없고, ① 대여금 청구로 집행권원을 얻고 → ② 그 채권을 압류한 다음 → ③ 추심명령 또는 전부명령을 받아 제3채무자로부터 추심·회수하는 순서가 일반적입니다.

1. 먼저 확보해야 하는 것: 집행권원

• 대여금 반환을 명하는 확정판결, 지급명령, 화해·조정 등 집행권원이 있어야 강제집행(압류)을 할 수 있습니다.
• 채무자의 보증금반환채권을 특정해 청구하려면, 채권의 종류와 액수를 밝혀야 하고, 신청서에는 채권자·채무자·제3채무자(임대인) 표시와 집행권원 표시를 기재합니다.

2. 보증금반환채권을 압류하는 방법

• 전세보증금·상가보증금은 임차인이 임대인에게 갖는 보증금반환채권으로 보아 압류합니다.
• 금전채권 압류는 법원의 압류명령으로 개시하며, 압류명령은 제3채무자와 채무자에게 송달해야 하고, 제3채무자에게 송달되면 압류의 효력이 생깁니다.
• 압류명령이 제3채무자에게 송달되면 제3채무자는 채무자에게 지급해서는 안 되고, 채무자는 채권의 처분·영수를 할 수 없게 됩니다.

3. 압류한 채권을 실제 현금으로 만드는 절차

• 압류한 금전채권에 대해서는 추심명령 또는 전부명령을 신청할 수 있습니다.
• 추심명령이 있으면 압류채권자는 별도의 대위절차 없이 해당 채권을 추심할 수 있고, 추심명령은 채권 전액에 미치는 것이 원칙입니다(다만 법원이 채무자 심문을 거쳐 압류액수를 채권자의 요구액으로 제한하고 초과 부분의 처분·영수를 허가할 수 있습니다).
• 전부명령은 확정되어야 효력이 있고, 전부명령이 제3채무자에게 송달될 때까지 그 채권에 다른 압류·가압류·배당요구가 있으면 전부명령은 효력을 가지지 않습니다. 전부명령이 확정되면 그 채권이 이전된 것으로 보며, 이전된 채권이 존재하지 않으면 그 효력이 미치지 않습니다.

4. 보증금 특성상 함께 확인할 점

• 임대차계약이 계속 중인 동안에는 임차인이 보증금반환청구권을 바로 행사하지 못할 수 있고, 계약 종료 시 반환청구권이 구체화되는 경우가 많습니다. 따라서 임대차 종료 여부, 보증금 반환시기, 임대인의 지급 여력을 먼저 확인해야 합니다.
• 상가건물 임대차의 경우 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우 경매·공매에서 보증금을 우선 변제받을 권리가 있으나, 이는 임대인 소유 부동산이 경매·공매로 환가될 때의 보호 장치이지, 채권자가 직접 보증금반환채권을 압류·추심하는 절차와는 구별됩니다.

5. 실무상 유의할 점

• 제3채무자(임대인)가 임의로 이행하지 않으면 추심명령 등을 근거로 제3채무자를 상대로 추심 소송을 해야 할 수 있습니다.
• 압류명령 신청에 관한 재판, 추심·전부명령에 관한 재판에는 즉시항고가 가능합니다.
• 채권 압류·추심은 채무자의 다른 채권자나 임차인의 우선변제권 등 이해관계와 충돌할 수 있으므로, 압류 시점, 다른 권리 설정 여부, 확정일자·대항요건 유무를 함께 검토해야 합니다.

결론적으로, 대여금 변제를 받지 못한 채권자가 채무자의 전세보증금·상가보증금을 회수하려면 대여금 집행권원 확보 → 보증금반환채권 압류 → 추심명령 또는 전부명령 → 제3채무자에 대한 추심 순으로 진행해야 하며, 임대차 종료 여부나 다른 권리와의 우선순위에 따라 실제 회수 가능성이 달라질 수 있습니다.