종합부동산세 탈세 목적으로 무단 용도 변경을 한 경우 어떤 처벌을 받나요?

종합부동산세 탈세를 목적으로 무단 용도변경을 한 경우, 건축법상 형사처벌과 이행강제금 등 행정제재를 받을 수 있고, 종부세 측면에서는 합산배제 요건 위반으로 이미 경감받은 세액이 추징될 수 있습니다. 다만 실제 처벌·수위·추징 여부는 무단 용도변경의 내용, 포탈세액 규모, 부정한 행위의 정도, 임대의무기간 충족 여부 등 개별 사정에 따라 달라집니다.

1. 건축법상 무단 용도변경의 제재

• 사용승인을 받은 건축물의 용도를 바꾸려면 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 허가 또는 신고를 해야 합니다(건축법 제19조 제1항·제2항).
• 허가 대상인 용도변경을 허가 없이 하거나 신고 대상인 용도변경을 신고하지 않고 사용하면 위법 상태가 계속됩니다.
• 도시지역에서 건축법 제19조를 위반해 용도변경을 한 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의 징역 또는 5억원 이하의 벌금에 처해질 수 있고, 도시지역 밖이면 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다(건축법 제108조 제1항, 제110조).
• 허가권자는 위반 건축물에 대해 허가·승인 취소, 공사 중지, 해체·개축·용도변경·사용금지·사용제한 등 시정명령을 할 수 있고(건축법 제79조 제1항), 시정명령을 이행하지 않으면 이행강제금을 부과·반복 징수할 수 있습니다(건축법 제80조).
• 영리목적 위반이나 상습적 위반 등 일정한 경우에는 이행강제금이 가중될 수 있습니다(건축법 제80조 제2항, 시행령 제115조의3).

2. 종부세 측면에서 문제 되는 지점

• 종부세는 주택분과 토지분을 합산해 과세하며, 일정 요건을 갖춘 임대주택 등은 과세표준 합산에서 제외될 수 있습니다(종합부동산세법 제5조, 제8조, 시행령 제3조).
• 합산배제 임대주택은 임대사업자 등록, 일정 기간 계속 임대, 임대료 증가율 제한 등 요건을 유지해야 하며, 그 요건을 충족하지 못하면 경감받은 세액과 이자상당가산액이 추징될 수 있습니다(종합부동산세법 시행령 제10조).
• 임대의무기간 내에 임대주택을 처분·멸실하거나, 임대 목적 외의 용도로 사용하거나, 공가기간이 2년을 초과하거나, 임대사업자 등록이 말소되면 추징 사유가 될 수 있습니다.
• 무단 용도변경 자체가 곧바로 종부세 포탈로 단정되는 것은 아니지만, 주택 수나 합산배제 여부를 왜곡하는 방식으로 이용되면 조세범 처벌법상 문제 될 수 있습니다.

3. 조세범 처벌법상 포탈죄 가능성

• 사기나 그 밖의 부정한 행위로 조세를 포탈하거나 환급·공제를 받은 경우 2년 이하의 징역 또는 포탈세액등의 2배 이하 벌금에 처해질 수 있습니다.
• 포탈세액등이 3억원 이상이면서 신고·납부해야 할 세액의 30% 이상이거나, 포탈세액등이 5억원 이상이면 3년 이하의 징역 또는 포탈세액등의 3배 이하 벌금으로 가중됩니다(조세범 처벌법 제3조 제1항).
• 여기서 ‘사기나 그 밖의 부정한 행위’는 이중장부 작성, 거짓 증빙·문서 작성 및 수취, 장부·기록 파기, 재산 은닉, 소득·수익·행위·거래의 조작 또는 은폐, 고의적 장부 미작성·미비치, 세금계산서 등의 조작 등 조세의 부과·징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 적극적 행위를 말합니다(조세범 처벌법 제3조 제6항).
• 단순 무단 용도변경만으로는 위 적극적 행위에 해당한다고 바로 단정하기 어렵고, 실제 포탈 의도와 구체적 행위 태양을 함께 봐야 합니다.

4. 놓치기 쉬운 포인트

• 무단 용도변경이 건축법 위반으로서 시정명령·이행강제금·형사처벌 대상이 되는 것과, 종부세 추징 또는 조세포탈 혐의 여부는 별개의 판단입니다.
• 공부상 용도와 실제 용도가 다르더라도, 세법상 주택 여부나 합산배제 요건은 관련 규정의 정의·요건과 사실관계에 따라 달라집니다.
• 임대의무기간 중 용도변경이 임대 목적 외 사용으로 평가되면 합산배제 추징 사유가 될 수 있으나, 재개발·재건축·리모델링 등 일정한 경우에는 추징 유보나 예외가 적용될 수 있습니다.

5. 실무적으로 확인할 사항

• 해당 용도변경이 허가 대상인지, 신고 대상인지, 같은 시설군 내 변경인지 먼저 확인해야 합니다.
• 종부세 관련이라면 합산배제 신고 여부, 임대사업자 등록 상태, 임대기간·공가기간, 임대료 증액 이력, 주택 수 산정 영향을 점검해야 합니다.
• 포탈세액 규모, 부정한 행위의 적극성, 수정신고·기한 후 신고 가능 여부 등은 처벌 수감과 감경 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

현재 상황만으로는 건축법 위반 정도와 종부세 추징·포탈 혐의 여부를 단정하기 어려우므로, 무단 용도변경의 구체적 내용, 해당 건축물의 공부상 용도, 실제 사용 현황, 종부세 신고·경감 내역을 함께 확인해 보시는 것을 권장드립니다. 최신 개정 사항을 별도로 확인해 보시는 것도 좋습니다.