법인이 대표이사 소유 토지를 현물출자 형식으로 매입할 때, 부당행위계산 부인을 피하기 위한 시가 산정 시 개별공시지가 대신 감정평가액 평균액을 사용해도 되나요?

법인이 대표이사 소유 토지를 현물출자 형식으로 매입하는 경우, 부당행위계산 부인을 판단할 때 토지의 시가는 원칙적으로 해당 거래와 유사한 상황에서 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격을 우선 적용합니다. 그런 가격이 없어 시가가 불분명한 경우에는 감정평가업자가 감정한 가액(감정가액이 2 이상이면 그 평균액)을 1순위로, 그다음 순서로 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법을 적용합니다.

따라서 개별공시지가가 있다고 해서 반드시 개별공시지가를 써야 하는 것은 아니고, 감정평가액 평균액이 시가로 인정될 수 있는 요건을 갖추면 그 평균액을 시가로 볼 수 있습니다. 다만 감정평가액이 곧바로 시가로 인정되는 것은 아니며, 다음과 같은 점을 함께 확인해야 합니다.

• 감정평가서가 평가기간 내에 작성되어 있어야 하고, 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액이어야 시가로 인정될 가능성이 높습니다.
• 감정평가액이 기준금액(동일·유사재산 매매등가액의 90%와 보충적 평가액의 중 적은 금액)에 미달하거나, 평가심의위원회의 심의를 거쳐 부적정하다고 인정되면 시가로 보기 어렵습니다.
• 법인이 대표이사 토지를 현물출자받는 거래는 특수관계인 간 거래이므로, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 부당행위계산 부인 규정이 적용될 수 있습니다.
• 다만 주권상장법인이 발행한 주식을 거래한 경우에는 시가와 거래가액 차액에 따른 3억원·5% 기준이 적용되지 않습니다.

실무적으로는 감정평가액 평균액을 시가로 주장하려면, 감정평가의 목적·시기·감정기관 수·평균액 산정 방식, 그리고 해당 감정가액이 부당행위계산 부인에서 말하는 시가 요건(유사 거래 가격 부재, 평가기간, 기준금액 등)에 부합하는지를 함께 검토해야 합니다. 개별공시지가보다 감정평가액 평균액이 더 적절하다고 해서 자동으로 인정되는 것은 아니므로, 거래 구조와 평가 근거를 함께 정리해 두시는 것이 좋습니다.

최신 개정 사항을 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.