개인과 법인 간의 상업용 오피스텔 매매 거래 시 부가가치세 처리 방법은 무엇인가요?

상업용 오피스텔을 개인이 매도하고 법인이 매수하는 경우, 건물분에 대해서는 원칙적으로 부가가치세가 과세됩니다. 다만 해당 매매가 사업의 포괄양도에 해당하면 건물분이라도 부가가치세가 과세되지 않을 수 있습니다.

건물분 부가세 과세 여부

• 오피스텔은 건축법상 업무시설이지만, 상업용(임대·사업 등)으로 사용되면 건물분은 부가가치세 과세대상이 됩니다.
• 토지분은 부가가치세 면세 대상이므로, 토지와 건물을 함께 공급할 때는 건물분만 과세표준에 포함됩니다.
• 실지거래가액 중 토지와 건물 가액이 불분명하면 부가가치세법 시행령 제64조 제1항에 따라 기준시가·감정가액 등으로 안분계산합니다.

사업의 포괄양도 해당 여부

• 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 사업의 양도는 재화의 공급으로 보지 않아 부가가치세가 과세되지 않습니다.
• 부동산임대업자가 임대용 건물을 양도하면서 임차인 변경 없이 보증금 등을 그대로 인수하고, 사업에 관한 권리·의무를 포괄적으로 승계시키는 경우에는 사업의 양도로 볼 수 있습니다.
• 반면, 부동산매매업자나 건설업자가 일부 부동산을 매각하거나, 사업과 직접 관련된 토지·건물을 제외하고 양도하는 경우 등은 사업의 양도로 보기 어렵습니다.

포괄양도가 불분명한 경우

• 포괄양도 해당 여부가 분명하지 않으면 양수자가 대가를 지급하는 날이 속하는 달의 다음 달 25일까지 부가가치세를 대리납부하는 방법을 이용할 수 있습니다.
• 이 경우 양도자는 세금계산서를 발급하고 매출 신고를 하며, 양수자는 매입세액 공제를 받을 수 있습니다.

정리

• 단순 건물 매매라면 건물분에 대한 부가가치세를 계산·징수해야 합니다.
• 그러나 기존 부동산임대업을 포괄적으로 넘기는 형태라면 사업의 포괄양도에 해당할 수 있어 부가가치세가 과세되지 않을 수 있습니다.
• 실제 계약 내용과 사업 승계 범위에 따라 판단이 달라지므로, 계약서상 권리·의무 승계 범위와 임차인·보증금 처리 등을 확인해 보시기 바랍니다.