자녀에게 주택을 증여할 때 주택 상당의 현금을 증여하는 것과 주택을 직접 구입하여 증여하는 것 중 어떤 것이 유리한가요?
자녀에게 주택을 증여할 때 현금을 증여하는 방식과 주택을 직접 구입해 증여하는 방식은 세목과 과세표준 산정 방식이 서로 달라, 어느 쪽이 유리하다고 단정하기 어렵습니다. 핵심은 증여세·취득세·향후 양도소득세를 함께 봐야 한다는 점입니다.
현금 증여는 증여세만 고려하면 됩니다. 증여재산가액은 현금 그 자체이고, 증여세 과세가액에서 증여재산공제를 뺀 뒤 세율을 적용합니다. 다만 현금 증여 후 자녀가 그 돈으로 주택을 사면, 그 주택 취득 시에는 자녀 본인의 주택 취득세율이 적용됩니다.
주택을 직접 구입해 증여하면 증여세 외에 취득세가 추가로 문제됩니다. 2023년 1월 1일 이후 무상취득(증여)의 취득세 과세표준은 원칙적으로 시가인정액입니다. 시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 매매사례가액·감정가액·경매 또는 공매가액 등을 말하며, 평가기간 내 가액이 둘 이상이면 증여계약일과 가장 가까운 날의 가액을 기준으로 합니다. 시가인정액을 산정하기 어려운 경우 등에는 시가표준액을 적용할 수 있습니다.
주택 증여 시 취득세율은 일반적으로 3.5%이고, 여기에 지방교육세 0.3%가 붙습니다. 전용면적 85㎡를 초과하면 농어촌특별세 0.2%도 추가되어 합계세율이 더 높아집니다. 조정대상지역 등에서 일정 요건을 충족하면 중과세율(8%·12%)이 적용될 수 있고, 이 경우 지방교육세와 농어촌특별세도 중과분에 맞춰 달라집니다.
향후 양도 단계까지 보면 차이가 더 커집니다. 자녀가 증여받은 주택을 나중에 팔 때는 증여받은 재산의 취득가액이 기준이 됩니다. 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 경우, 상속·증여로 취득한 자산의 취득가액은 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 봅니다. 즉, 현금 증여 후 자녀가 별도 매입한 주택과, 부모가 주택을 사서 증여한 경우는 취득가액과 보유·거주 기간 산정이 달라질 수 있습니다.
부담부증여처럼 채무를 함께 넘기는 구조는 증여세뿐 아니라 양도소득세도 함께 발생할 수 있으므로, 단순히 “현금 vs 주택 구입 후 증여”로만 비교하기 어렵습니다.
정리하면, 현금 증여는 취득세 부담이 없고 증여세와 향후 자녀의 주택 취득·양도 구조가 단순할 수 있는 반면, 주택을 직접 구입해 증여하면 증여세 외에 시가인정액 기준의 취득세가 바로 발생하고 조정지역·중과 요건 등에 따라 세 부담이 크게 달라질 수 있습니다. 어느 방식이 유리한지는 주택의 시가·공시가격, 면적, 조정대상지역 여부, 자녀의 주택 보유 수, 향후 양도 계획에 따라 달라지므로, 실제 거래가액이나 감정가액, 유사매매사례가액을 먼저 확인한 뒤 두 방식의 증여세·취득세·양도세를 함께 비교해 보시는 것이 좋습니다.
최신 개정 사항은 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.
