권리금 회수 기회 보호를 받지 못하는 예외 사유는 무엇인가요?

권리금 회수기회 보호는 원칙적으로 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 새 임차인을 주선해 권리금을 회수하려 할 때 임대인이 방해행위를 하지 못하도록 하는 제도입니다. 다만 처음부터 보호가 적용되지 않는 예외와, 보호가 적용되더라도 임대인이 새 임차인과의 계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유가 따로 정해져 있습니다.

먼저 보호가 적용되지 않는 예외로는 ① 임차인에게 계약 유지의 흠결이 있는 경우가 있습니다. 대표적으로 3기의 차임액에 이르도록 월세를 연체한 사실이 있으면 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있고, 이 경우 권리금 회수기회 보호도 적용되지 않습니다. ② 임대차 목적물이 대규모점포나 준대규모점포의 일부인 경우(전통시장 제외), 또는 국유재산·공유재산인 경우에도 권리금 보호 규정이 적용되지 않습니다.

다음으로 임대인이 새 임차인과의 계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유로는 ① 새 임차인이 되려는 자에게 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우, ② 새 임차인이 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, ③ 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우, ④ 임대인이 선택한 새 임차인이 임차인이 주선한 사람과 권리금 계약을 맺고 그 권리금을 지급한 경우가 있습니다.

여기서 주의할 점은 임대인이 “재건축하겠다”거나 “직접 사용하겠다”고 말하는 것만으로 곧바로 정당한 사유가 되는 것은 아니라는 것입니다. 정당한 사유는 임대인이 주장한다고 인정되는 것이 아니라, 실제 사용 실태와 객관적 사정으로 엄격하게 따지며, 정당한 사유가 있다는 점은 이를 주장하는 임대인이 증명해야 합니다. 또한 계약갱신요구권 행사기간이 지났더라도 권리금 회수기회 보호의무가 당연히 사라지는 것은 아닙니다.

실무적으로는 새 임차인 주선 사실과 권리금 계약 자료, 임대인의 거절 정황을 문자·녹취·내용증명 등으로 남기고, 종료일부터 3년 안에 손해배상을 청구하는 것이 중요합니다.