점유개정 계약 시 매도인의 대항력은 언제부터 발생하나요?

점유개정으로 매도인이 매수인으로부터 다시 임차하는 경우, 매도인의 대항력은 매수인 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 다음 날부터 발생합니다.

주택임대차보호법 제3조 제1항에 따르면 임대차는 등기가 없어도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생깁니다. 점유개정은 매도인이 이미 그 주택에 거주하며 주민등록을 마친 상태에서 소유권만 넘기는 형태인데, 이때 매도인의 주민등록은 소유권이전등기가 되기 전까지는 소유권 아닌 임차권을 매개로 한 점유라는 점이 제3자에게 드러나기 어렵기 때문에 대항력 요건인 주민등록의 공시 효력이 인정되지 않습니다.

따라서 매도인이 별도로 새로 전입신고를 하지 않더라도, 소유권이전등기 다음 날부터 대항력을 갖게 됩니다. 다만 이 경우 대항력 발생 시점이 소유권이전등기 다음 날이므로, 같은 날 또는 그 이전에 설정된 근저당권 등보다 후순위가 될 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

• 대항력 발생 시점: 매수인 명의 소유권이전등기 다음 날
• 별도 전입신고 불필요: 이미 거주·주민등록이 되어 있는 상태가 전제
• 주의점: 소유권이전등기일과 같은 날 설정된 저당권 등은 대항력보다 앞설 수 있음

실무에서는 점유개정 여부가 다투어질 수 있으므로, 매매계약과 동시에 임차계약을 체결한 경위, 기존 주민등록과 점유 상태, 소유권이전등기 시점 등을 함께 확인하는 것이 좋습니다.