양도소득세 계산 시 취득 시 지출한 비용과 양도 시 지출한 비용은 필요경비에서 어떻게 구분되나요?

양도소득세 필요경비는 취득 단계에서 지출한 비용(취득가액 및 그 부대비용)과 취득 이후 보유·양도 단계에서 지출한 비용(자본적지출액 등, 양도비 등)으로 구분합니다. 핵심은 그 비용이 자산의 취득과 직접 관련되었는지, 취득 이후 가치를 높이거나 양도 자체를 위해 직접 지출되었는지에 따라 필요경비 항목이 달라진다는 점입니다.

1. 취득가액(취득 시 지출한 비용)

• 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록면허세·기타 부대비용을 더한 금액이 취득가액이 됩니다.
• 자기가 제조·생산·건설 등으로 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세·등록면허세 포함)·설치비 등 부대비용의 합계액이 취득원가가 됩니다.
• 당사자 약정에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산해 거래가액을 정한 경우 그 이자상당액은 취득가액에 포함되나, 약정된 지급기일의 지연으로 추가 발생한 이자상당액은 제외됩니다.
• 취득세는 납부영수증이 없어도 필요경비로 인정되지만, 지방세법 등에 따라 취득세가 감면된 경우 그 감면세액은 공제하지 않습니다.
• 취득 시 쟁송으로 소유권 확보를 위해 직접 든 소송비용·화해비용 등은 취득가액 관련 필요경비로 볼 수 있으나, 그 해에 다른 소득금액 계산에서 필요경비로 이미 산입한 금액은 제외합니다.

2. 자본적지출액 등(취득 이후 보유 중 지출한 비용)

• 취득 후 자산의 내용연수를 연장하거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 비용이 여기에 해당합니다.
• 예를 들어 본래 용도 변경을 위한 개조, 엘리베이터·냉난방장치 설치, 피난시설 설치, 재해 등으로 멸실·훼손된 자산의 복구, 용도변경·개량·이용편의를 위한 지출(재해·노후화 등 부득이한 사유로 건물을 재건축한 경우 철거비용 포함) 등이 있습니다.
• 개발부담금과 재건축부담금도 일정 요건 아래 자본적지출액 등으로 봅니다.
• 다만 벽지·장판 교체, 싱크대·주방기구 교체, 외벽 도장, 조명기구 교체, 보일러 수리, 옥상 방수공사, 타일·변기 공사비처럼 본래 기능 유지를 위한 경미한 수선(수익적 지출)은 필요경비로 인정되지 않습니다.
• 자본적지출액 등은 계산서·세금계산서·신용카드매출전표·현금영수증 등 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류로 확인되어야 필요경비로 공제됩니다. 2018년 4월 1일 이후 양도분부터는 금융증빙 등으로 실제 지출이 확인되면 공제할 수 있습니다.

3. 양도비 등(양도 시 직접 지출한 비용)

• 자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용이 양도비 등입니다.
• 양도소득세 신고서·계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비(중개수수료), 증권거래세, 매매계약상 인도의무 이행을 위해 양도자가 지출한 명도비용(2018년 2월 이후 양도분 적용) 등이 포함됩니다.
• 주택 취득 시 법령 규정에 따라 매입한 국민주택채권·토지개발채권을 만기 전에 양도해 발생한 매각차손도 양도비 등으로 볼 수 있습니다.
• 반대로 법적 지급의무 없이 대신 낸 취득세, 매도 관련 컨설팅 비용, 계약 해약으로 인한 위약금 등은 양도비 등으로 인정되지 않습니다.

4. 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우

• 취득가액을 실지거래가액으로 확인할 수 없으면 매매사례가액 → 감정가액 → 환산취득가액 순서로 적용해 취득가액을 정하고, 그 외 필요경비는 취득 당시 기준시가의 3% 개산공제를 적용합니다.
• 다만 환산취득가액을 적용하는 경우에는 환산취득가액 + 개산공제와 자본적지출액 + 양도비 등 중 큰 금액을 선택할 수 있습니다.

5. 구분 시 놓치기 쉬운 점

• 취득 시 지출한 비용이라도 취득세가 감면된 부분은 필요경비에서 빠집니다.
• 보유 중 지출한 비용이라도 수익적 수선은 자본적 지출로 인정되지 않습니다.
• 양도비 등은 양도와의 직접 관련성과 증빙이 함께 갖춰져야 인정됩니다.
• 상속·증여로 취득한 자산은 상속개시일·증여일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액을 취득 당시 실지거래가액으로 보는 등 별도 규정이 있습니다.

정리하면, 취득 시 비용은 취득가액 및 그 부대비용으로, 취득 이후 가치 증가·보유 관련 비용은 자본적지출액 등으로, 양도 자체를 위해 직접 쓴 비용은 양도비 등으로 구분되고, 각 항목마다 인정 요건과 증빙 기준이 다르므로 지출 시점과 목적을 기준으로 나누어 확인해야 합니다.