확정일자가 당해세 법정기일보다 빠른 경우 배당순위는 어떻게 되나요?

확정일자가 당해세(상속세·증여세·종합부동산세)의 법정기일보다 빠르면, 2023년 4월 1일 이후 매각결정(경매) 또는 매각허가 결정(공매)을 하는 분부터는 임차보증금을 당해세보다 우선 배분합니다. 즉, 당해세 우선 원칙이 그대로 적용되는 것이 아니라, 확정일자가 앞서는 범위에서는 보증금 우선 배당이 가능합니다.

배당순위가 바뀌는 핵심은 다음과 같습니다.

• 원칙: 해당 재산에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세는 전세권·질권·저당권 또는 가등기의 설정 등기·등록 일자에 관계없이 다른 채권보다 우선합니다.
• 예외: 대항요건을 갖춘 주택임차보증금의 경우, 그 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세에 대한 배분 예정액만큼은 해당 주택임차보증금 채권자(세입자에 한함)에게 배분합니다.
• 효과: 이는 우선변제만 양보하는 것이며, 임대인의 세금 체납액 자체가 소멸하는 것은 아닙니다.

적용 시기와 요건도 함께 확인해야 합니다.

• 2023년 4월 1일 이후 매각결정(경매) 또는 매각허가 결정(공매)을 하는 경우부터 적용됩니다.
• 주택임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이어야 합니다.
• 확정일자가 당해세의 법정기일보다 빨라야 보증금 우선 배분이 가능합니다.

따라서 단순히 확정일자와 법정기일의 선후만 보는 것이 아니라, 해당 주택이 경매·공매 대상인지, 매각결정 시점이 2023년 4월 1일 이후인지, 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖추었는지까지 함께 확인해야 배당순위 변화를 정확히 판단할 수 있습니다.