주택과 상가 건물이 함께 있는 겸용주택은 주택임대소득 판정 시 어떻게 보나요?

주택과 부가가치세 과세 사업용 건물(상가 등)이 함께 설치된 겸용주택은 주택 부분 면적이 사업용 건물 부분 면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 보고, 주택 부분 면적이 사업용 건물 부분 면적과 같거나 작으면 주택 부분만 주택으로 봅니다.

이 기준은 소득세와 부가가치세에서 각각 규정되어 있으며, 임대소득 판정 시에도 같은 구조로 적용됩니다.

• 주택 면적이 더 큰 경우: 건물 전부를 주택으로 봅니다. 이 경우 해당 주택의 주택부수토지 범위는 일반적인 주택 기준(건물 연면적과 건물 정착면적의 5배(도시지역 밖은 10배) 중 넓은 면적 이내)을 따릅니다.
• 주택 면적이 같거나 작은 경우: 주택 부분 외의 사업용 건물 부분은 주택으로 보지 않습니다. 이때 주택부수토지 면적은 총 토지면적 × (주택 부분 면적 ÷ 총 건물면적)으로 계산하고, 그 범위가 제2항의 기준을 따릅니다.

임대소득이 비과세되는 주택임대소득인지 판단할 때도 이 주택·부수토지 범위 규정이 준용됩니다. 또한 2인 이상에게 임대한 경우에는 각 임차인의 주택 부분 면적(사업을 위한 거주용은 제외)과 사업용 건물 부분 면적을 각각 계산해 적용합니다.

놓치기 쉬운 점은 다음과 같습니다.

• 주택 판단은 상시 주거용(사업을 위한 주거용은 제외) 여부가 중요합니다. 오피스텔도 사실상 주거용으로 사용하면 주택으로 볼 수 있습니다.
• 주택부수토지는 건물 연면적과 건물 정착면적의 5배(도시지역 밖 10배) 중 넓은 면적을 기준으로 하며, 이를 초과하는 부분은 주택부수토지로 보지 않습니다.
• 겸용주택을 여러 사람에게 임대했다면 임차인별로 주택/사업용 건물 면적을 나눠 판단해야 합니다.

따라서 겸용주택의 주택임대소득 판정은 단순히 건물 전체가 주택인지 여부보다 주택 부분과 사업용 건물 부분의 면적 비교, 실제 사용 용도, 임대 방식에 따라 달라집니다. 실제 면적과 사용 현황이 불분명하면 계단·지하실처럼 용도가 애매한 부분은 안분 계산될 수 있으므로, 임대차계약서나 사용 현황 자료를 함께 확인하는 것이 좋습니다.