미등기 양도자산에서 제외되는 주택은 어떤 요건을 갖춰야 하나요?

미등기 상태로 주택을 양도하더라도, 법령에 열거된 사유로 양도 당시 취득등기를 할 수 없었던 경우에는 미등기양도자산에서 제외될 수 있습니다. 단순히 등기가 되어 있지 않거나 건축허가를 받지 않았다는 사정만으로는 제외되지 않습니다.

소득세법 시행령 제168조제1항에 따르면 주택과 관련해 주로 확인할 예외는 다음과 같습니다.

• 법률 규정이나 법원의 결정 때문에 양도 당시 등기가 불가능한 자산: 실제로 등기할 수 없었던 법적 사유가 확인되어야 합니다.
• 건축허가를 받지 않아 등기할 수 없는 일정한 주택: 소득세법 제89조제1항제3호 각 목에 해당하는 주택이어야 하며, 건축허가를 받지 않아 취득등기가 불가능한 경우여야 합니다. 즉, 모든 무허가주택이 해당하는 것은 아닙니다.
• 장기할부조건으로 취득해 계약조건상 양도 당시 등기가 불가능한 자산: 장기할부조건은 계약금을 뺀 대금을 2회 이상 나누어 받고, 소유권이전등기 접수일·인도일·사용수익일 중 빠른 날의 다음 날부터 최종 할부금 지급일까지가 1년 이상인 조건을 말합니다. 여기에 더해 해당 계약조건으로 양도 당시 등기가 불가능해야 합니다.

따라서 주택이 예외에 해당하는지 볼 때는 등기가 불가능했던 이유와 그 시점, 건축허가·건축물대장·등기 신청 관련 자료, 법원 결정이나 계약서 등 근거서류를 확인해야 합니다. 무허가주택이라도 관련 법률상 등기가 불가능한 사유가 인정되지 않으면 예외로 보지 않을 수 있습니다.

예외에 해당하면 미등기양도자산에 따른 비과세·감면 배제 등 불이익이 적용되지 않을 수 있지만, 1세대 1주택 비과세 등 다른 요건까지 자동으로 충족되는 것은 아닙니다. 해당 주택의 실제 사용 형태와 비과세 요건은 별도로 판단해야 합니다.