농어촌주택을 먼저 취득한 뒤 일반주택을 취득한 경우 왜 1세대 1주택 특례 대상에서 제외되나요?

농어촌주택을 먼저 취득한 뒤 새로 산 일반주택은 조세특례제한법 제99조의4 특례가 전제로 하는 ‘농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택’이 아니기 때문에 특례 대상이 아닙니다.

이 특례는 일정 요건을 갖춘 농어촌주택을 취득한 뒤, 그 취득 전에 이미 보유하던 일반주택을 양도할 때 농어촌주택을 주택 수에서 제외해 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 수 있도록 한 제도입니다. 따라서 취득 순서가 중요합니다.

예를 들어 A 일반주택을 보유하다가 B 농어촌주택을 취득한 뒤 A를 양도한다면, 다른 요건도 갖춘 경우 특례를 검토할 수 있습니다. 반면 B 농어촌주택을 먼저 취득하고 나중에 C 일반주택을 샀다면, C는 농어촌주택 취득 전 보유 주택이 아니므로 이 특례로 주택 수에서 제외할 수 없습니다. 농어촌주택을 3년 이상 보유했더라도 이 취득 순서 요건을 대신 충족하지는 않습니다.

이 결론은 농어촌주택 특례 자체의 적용 여부에 관한 것입니다. 2026년 1월 1일 이후 취득한 농어촌주택에는 개정된 지역 요건 등이 적용될 수 있지만, 특례 대상 일반주택이 농어촌주택 취득 전에 보유한 주택이어야 한다는 기본 순서는 달라지지 않습니다.