법인이 주택임대업을 할 때 부가가치세상 간주임대료를 법인세법상 익금산입해야 하나요?

부가가치세상 간주임대료를 계산했다는 이유만으로 그 간주임대료를 법인세 익금에 추가로 산입하는 것은 아닙니다. 부가가치세 계산과 법인세 수익 계산은 별도로 판단합니다.

부가가치세상 간주임대료는 과세되는 부동산을 임대하면서 받은 보증금에 대해 부가가치세 공급가액을 계산하기 위한 금액입니다. 반면 법인세에서는 계약상 임대료의 지급일 등 수익의 귀속 기준에 따라 실제 임대료 수입을 익금으로 봅니다. 따라서 장부에 실제 월세를 이미 수익으로 계상했다면 그 월세를 다시 익금산입하지 않고, 보증금에 대한 부가가치세 간주임대료도 그 자체만으로 법인세 익금에 더하지 않습니다.

다만, 부가가치세 계산에 포함되는 간주임대료와 법인세의 임대보증금 간주익금은 서로 다른 제도입니다. 비영리법인이 아닌 법인이 부동산임대업을 주업으로 하고, 임대사업 자산이 사업연도 말 자산총액의 50% 이상이며, 차입금이 자기자본의 2배를 초과하는 등 요건을 충족하면, 주택을 제외한 부동산의 보증금 등에 대해 조세특례제한법 제138조에 따른 별도 간주익금 계산이 필요할 수 있습니다. 그 계산 결과는 법인세 신고 때 익금에 가산합니다.

질문처럼 주택 임대분이라면 주택과 법정 범위의 부속토지는 조세특례제한법상 임대보증금 간주익금 계산에서 제외됩니다. 부가가치세도 상시 주거용 주택 임대는 면세가 원칙이며, 개정된 부속토지 면적 기준은 2024년 7월 1일 이후 공급분부터 적용됩니다. 다만 상가와 주택을 함께 임대하거나 주택 부속토지 범위를 넘는 토지를 임대하면 과세·간주익금 대상 부분을 구분해야 합니다.

실무적으로는 부가가치세 신고서의 간주임대료를 법인세 수익으로 그대로 옮기지 말고, 실제 월세 계상 여부와 법인세상 별도 간주익금 요건을 각각 확인하시면 됩니다.