채권금액은 있는데 물건지가 여러 개이고 그 금액이 나누어져 있지 않은 경우 어떻게 처리해야 하나요?

여러 부동산이 같은 채권을 담보하는 공동저당이라면, 채권액을 부동산별로 미리 나누어 정하지 않아도 됩니다. 다만 등기나 세금 평가에서 필요한 처리는 서로 다릅니다.

• 등기: 공동저당으로 설정할 때는 각 부동산의 표시와 공동담보라는 뜻을 등기합니다. 부동산이 5개 이상이면 공동담보목록을 작성합니다. 채권액을 부동산별로 배분해 기재하는 것이 공동저당 등기의 일반적인 요건은 아닙니다(부동산등기법 제75조·제78조, 부동산등기규칙 제133조).
• 경매·배당: 여러 부동산을 동시에 경매하면 각 부동산의 경매대가에 비례해 채권을 분담합니다. 일부 부동산만 먼저 경매되는 경우에는 그 대가에서 채권 전액을 변제받을 수도 있고, 그 결과 다른 부동산의 후순위저당권자는 일정 범위에서 선순위저당권자를 대신해 권리를 행사할 수 있습니다(민법 제368조).
• 상속·증여세 평가 목적: 담보채권액을 해당 부동산에 귀속시켜 평가해야 하는 상황이라면, 공동저당된 부동산들의 평가기준일 현재 가액을 기준으로 안분하는 방식이 제시되어 있습니다. 따라서 등기상 채권액이 나뉘어 있지 않다는 이유만으로 각 부동산의 담보채권액을 임의로 정하지 말고, 평가기준일과 각 부동산의 평가액을 확인해야 합니다.

실무적으로는 등기부등본에서 각 부동산에 같은 채권의 공동담보 표시가 있는지, 채권이 실제로 동일한 채권인지, 그리고 질문하신 금액 배분이 등기·경매배당·상속·증여세 평가 중 어느 목적에 필요한지를 먼저 구분하셔야 합니다. 채권이 서로 다른 경우에는 공동저당으로 볼 수 없고, 일부 부동산만 추가로 담보에 넣은 경우에는 종전 등기와 추가 등기의 연결 방식도 확인해야 합니다.